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9.30楼市调控窗口期来袭 政策“靴子”会不会落地?

本文来源于财经网 2016-09-28 14:21:00 我要评论(0
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【财经网 文静】这是最好的时代,这是最坏的时代。

中国房地产市场正是在这样的时刻,迎来又一年“9.30”政策调控时间窗口。

对处于巅峰的房地产市场来说,今年的“9.30”有如悬顶的达摩克利斯之剑,轻微的风吹草动都有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。

“9.30”调控时间窗口来临

风口浪尖的楼市显云橘波诡

随着调控时间窗口的来临,在楼市“分化”、“分城施策”的背景下,市场的关注焦点可能将从以往如“国九条”等国字号政策,偏向地方级政策。

住建部政策咨询专家谢逸枫在接受媒体采访时也表示,“住建部暂时不会出台房价调控政策,国务院更不会出”,住建部正督促各地出台“一城一策”,进一步让调控责任落实到地方。

作为在本轮房地产盛宴中房价涨幅较大的城市,落地地方调控的责任看似在加大。随着9.30的临近,部分房价猛涨但仍未出台政策的城市,楼市调控的可能性逐步上升。

中原地产首席分析师张大伟预测,未来可能多个城市会升级调控政策,其中包括郑州、无锡、福州、石家庄、天津、济南等。

数据资料显示,郑州房价连涨14个月,销售均价突破1万元/平方米;无锡8月新房平均价格环比上涨6.671%,涨幅居全国首位;福州8月新房成交量同比上涨43.9%,同时诞生“地王”;石家庄楼市火爆,导致政府规定哄抬房价最高罚款300万元;天津房价涨幅逐月增大,8月挺进全国前十;济南房价涨幅则连创历史新高。

除此之外,珠海、昆山、廊坊、佛山、东莞、芜湖8月房价环比涨幅均挤入全国前10强。长三角、珠三角、环渤海三大城市圈部分城市房价涨幅较大。北京房价上涨甚至开启上市公司扎堆卖房模式,通过卖房赚取差价来提高企业业绩。住建委公开数据统计,今年前8月,北京二手房共成交18.35万套,比去年同期上涨46.1%,同时创下6年以来新高。

郑州官方曾表态,加强房地产调控,优化商品房供给结构,稳控房价,促进房地产业健康平稳发展。上海也曾传出消息称,将考虑调整购房贷款政策,认房又认贷,首套房首付比例提高至五成,凡有贷款记录首付均为七成。尽管住建部随后对该传闻进行了辟谣,但仍有知情人士预测上海房贷政策的调整可能性极大。

9.30时间窗口的临近,加剧了这些城市,处于拉锯战之中的买卖双方心里博弈程度,处风口浪尖的区域房地产市场此刻更显云谲波诡。

部分城市已经率先出招

限购、限贷成主流手段

在9.30调控时间窗口来临之前,部分城市已经率先出招调控楼市。

3月25日,深圳、上海同时发文,从紧限购和限贷。深圳外地户籍购房缴纳社保或个税从1年提高至3年,对购买第二套住房首付从三成提至四成;上海外地户籍购房缴纳社保或个税从2年提高至5年,对购买第二套住房首付比例提至五成。随后,深圳再次发文,将房产评估价格提高50%左右。

二线城市也出现楼市调控势头。合肥、厦门、苏州、南京、杭州、武汉等城市相继出台不同程度的“限购”、“限贷”举措。

合肥停止向购买三套及以上住房发放住房公积金贷款。厦门除使用同样手段外,还提高首付比例,对有1套房但未结清贷款、或两笔及以上贷款记录的,首付从四成提到六成,有两笔贷款且未结清的首付由五成变为不可贷款。同样,武汉也提高购房首付比例,购买二套房首付提至四成。

苏州、南京出台调控政策相对更为严厉,除了提高购房首付比例,还启动了“限购”,苏州外地户籍购买第二套房,需提供1年以上社保或个税证明;南京暂停向拥有1套及以上住房外地户籍出售住房,暂停向拥有2套及以上住房本市户籍出售新房。

杭州则在提高购房首付同时暂停“购房入户”。

在9.30之前出台楼市调控政策,可能因为楼市火爆程度、地王频出现象已到了不得不利用调控手段来降温的程度。

数据显示,深圳房价从去年4月开始加速上涨, 1年内房价上涨76%;上海8月新房成交均价达42384元/平米,1个月时间单价跳涨5000元;合肥上半年房价上涨39.57%,涨幅位居各大城市首位;厦门最近多月房价涨幅排名前两位,与2014年年中相比,厦门房价普遍上涨六七成;武汉土地拍卖溢价486.47%,创史上最高溢价率地块;苏州新房成交面积环比增幅93.9%,为30个城市最高水平;南京7月新房均价20055元/平方米,同比涨达33.5%;杭州限购后首次土拍溢价率达300%。

细数历来“9.30”调控大招

对楼市产生直接而深远的影响

自2014年以来,每年的“9.30”和“3.30”已然成为房地产市场调控的时间窗口。

2014年央行和银监会联合发布史称的“9·30房贷新政”,“认房不认贷”被视为房贷政策的大尺度松绑。首套房认定标准调整,导致房贷还清再购房第二套房的购房者,首付由此前六成下调至三成,购房门槛降半直接放大楼市杠杆,且贷款利率执行首套房下限为基准利率0.7倍优惠,降低买房者融资成本。

该政策的出台,直接刺激了改善性需求和部分投资需求。房地产中介伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,从2014年9月30日新政出台至2015年3月30日新政出台期间,一线城市楼市出现明显提振效果,交易量和成交价格均现回升,但政策效果昙花一现,持续时间不超过一个季度,在2015年春节后,市场再度陷入低迷,量价均有下滑趋势。

2015年3.30政策直接将二套房首付比例下调至四成,且个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。在楼市去库存,整体市场疲软的情况下,这一鼓励购房的政策力度,仍超过市场预期,直接引爆了2015年下半年至今的房地产市场。

2015年9.30新政再一次下调买房首付比例,除四大一线限购城市外,其他城市购买首套房首付比由30%降至25%,另外,住建部等三部门还发布通知,提高住房公积金个人住房贷款实际额度。楼市杠杆再次被放大,更多刚性、改善性需求,以及投资性购房需求都被激发。

首轮9.30调控至今,房地产价格已持续18个月上涨。房地产“牛市”大有势不可挡之势,除了经济下滑期间出台的“稳增长”手段之外,“9.30”、“3.30”的几番调控也助推购房者入场,起到直接的楼市刺激作用。

今年9.30楼市调控时间窗口,可能不同以往会迎来国家层面的重磅政策。在一、二线城市楼市狂欢的今天,三、四线城市仍在着力“去库存”,“差别化楼市调控政策”的定调下,不同城市的楼市政策更偏向“私人订制”。

在目前经济大环境下,考虑市场货币投放量、人民币贬值预期、地方政府债务问题,以及城市化进程推进等因素,当前楼市调控并非单纯关乎房地产市场,调控的结果也可能难起到针对性效果。

然而,中国房地产市场向来有“政策市”倾向。只能说,那些正在楼市莺歌燕舞的投资者们注意了,调控风险可能要来了,而这也只是可能。

【作者:文静】 (编辑:wenjing)
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