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调控政策消化月余 对楼市前景机构观点出现分歧

本文来源于财经网 2016-11-04 15:00:00 我要评论(0
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【财经网 文静】楼市成交下行数据频传,中国房地产市场正在践行调控目标效果。但国际机构穆迪11月1日发布报告称,中国房地产产业展望稳定,迄今落实的调控措施不会导致未来6至12个月销售额大幅下降。

与2016年全国房地产合约销售额预测同比增长约25%的高基数相比,穆迪预计2017年该增长率将会持平或略有下降。穆迪观点明显有别于此前更多看淡中国楼市前景的机构。

正方

调控目标和流动性支持

房地产市场在“稳”不在“抑”

对于看好中国楼市的原因,穆迪首先指向政府对楼市调控态度“在控制房价涨幅意愿与维持稳定房地产业来支持经济增长标之间取得平衡”。简单说来就是,政府出台房地产调控措施是为抑制房价增速过快,但同时考虑到房地产对中国经济的支撑作用,则主要来是为平稳房地产市场,而并非打压房地产市场。

上述判断在官方声明和政策等多方得到印证。据报道,国土资源部调控和监测司相关人士表示,既要防范房地产市场快速上涨带来的社会不稳定因素增加,也要防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险。

在官方发声之前,地方政府早有实际政策防范房价下跌超速。东莞市房产管理局公众信息网10月9日发布《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》显示,经价格备案后,商品住房实际成交价格比备案价格下浮超过15%,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法网签。

“当前房地产调控是要把投机性需求控制住,而不是让房价腰斩,要保障合理的改善性需求和刚性需求”,中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才一语道破。

穆迪将谨慎看待房地产市场负面影响的另一原因指向流动性,“虽然房贷政策略有收紧,但房贷供应和宽松的货币政策总体上仍将支持房地产业”。

数据显示,2016年前三季度GDP增速达6.7%,而9月末,广义货币(M2)余额151.64万亿元,同比增长11.5%,即货币供应增速大大超过GDP增速。

但目前看来,政府对房地产收紧的不仅需求端的购房贷款,还有供给端的房企融资来源。从政策风向及企业动向来看,房企资本市场再融资、公司债发行、土地市场夹层融资等多条渠道均再被逐渐封堵。一场由房地产蔓延过的金融风险正打算被扼杀在摇篮中。

而与金融危机隐患并存的还有宏观经济下行的客观现实。方正宏观任泽平分析,房地产调控后,随着经济通胀再度进入下行通道,货币政策有重启宽松需求。考虑到短期控房价、去杠杆和美联储加息预期升温,货币政策暂时中性。2017年一至二季度,随着美联储加息靴子落地,国内经济通胀回落,货币政策可能再度宽松。

穆迪给出的理由是基于未来半年到一年的中国房地产市场走势分析,至于更长远的房地产市场走势,在城镇化、土地财政、供给减少等因素影响下,银河证券首席经济学家潘向东直言,要想房价就出现见顶可能是一厢情愿。九州证券全球首席经济学家邓海清称,对于中国房价将出现“历史大顶”观点持否定态度。

反方

本轮调控甚过2010-2011

房价、地产投资增速不降不罢休?

与穆迪观点相反,另一家国际机构标普几乎同期认为,尽管目前判断政策调整的效果还为时过早,但中国主要城市限购政策的收紧可能抑制投机性投资需求和置换需求。

“因受高基数和政策打压双重影响,大户型改善、投资性需求将被挤出市场”,中金地产报告也认为,一二线城市楼市成交量在四季度及明年上半年分别出现约20%及40%的同比下滑。部分热点城市房价在四季度会松动,2017年二季度进入一轮下行周期。

显然,这与穆迪关于“刚性需求旺盛和市场投资意愿上升”看法相反,姜超团队分析,中国居民负债率持续上行,到2016年上半年创历史新高至50%,本轮限购出台时,居民购房潜力也已被大量透支。

央行发布数据显示,前三季度人民币贷款增加10.16万亿元,同比多增2558亿元。其中,个人住房贷款增加3.63万亿元,同比多增1.8万亿元,个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%。

“此次限购限贷对成交量的负面影响将更甚于2010-2011年调控”,广发地产团队表示,因为中国已过人口红利最高点,经济增速低于五年前,住房内生需求下降;本轮小周期需求透支较多;本轮调控政策打击更为精准,以及被调控城市成交量影响举足轻重。

上一轮楼市大调控发生在2010-2011年。据统计,30个城市在政策收紧前后,绝大部分城市2011年(限购当年)成交同比2010年负增长,整体幅度为-16%,2012年部分供给充足且基本面较好的城市成交同比2010年已有修复,整体修复幅度为+7%。

对于本轮调控影响,海通证券首席宏观债券分析师姜超团队称,今年四季度一二线城市商品房销量增速可能明显下滑,2017年将全面转负。若不出台宽松货币政策刺激经济,则2017年一、二、三四线城市商品房销量增速或分别为-15.9%、-9.4%和-16.8%。考虑到一、二、三四线城市商品房销量占全国比重分别为5%、30%和65%,则2017年全国地产销量增速或为-14.6%。

“本轮地产调控持续时间和效果将强于以往,需要看到房价、地产投资增速双降才有政策转向之可能”,中金地产断言。

尽管穆迪等机构对于中国房地产市场前景看法相对更乐观,但也与标普一致指出,如果大中城市房价继续大幅上涨,政府可能会进一步收紧调控措施。对于房地产市场而言,这可能才是更大的风险所在。

(财经网综合中国证券网、观点地产网、21世纪经济报道、华尔街见闻、第一财经日报、微信公众号:海清FICC频道、广发地产团队、姜超宏观债券研究、泽平宏观)

【作者:文静】 (编辑:wenjing)
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