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北京土拍“自持”启示:租房市场迎蓬勃发展期?

本文来源于财经网 2016-12-02 09:52:00 我要评论(0
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【财经网 文静】不同以往,北京此番房地产市场调控政策想要改变的,似乎不仅市场成交的量与价,而更像是在表达,想要调整房地产市场整体租售结构的决心。

10月28日,北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念,土地拍卖新规规定,地块挂牌竞价在达到预设地价上限时,改为现场竞报企业自持商品住房面积比例,在该比例达到上限后,改为一次性投报自持商品住房面积比例。

新规的出台,更多的市场解读在于抑制房价疯涨预期,避免“地王”频出。

然而,“自持”新政并未减弱开发商的拿地热情。11月16日至17日北京首批试点出让四宗“控地价、限房价”土地。永丰产业基地18号地块、19号地块、20号地块,以及大兴黄村镇兴华大街21号地块分别有16家、11家、8家和19家房企参与,最终均以开发商自持100%面积落幕。

此后,紧跟着出台征求意见稿将“自持”年限拟定为70年。11月25日,北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见,按照意见稿信息,企业自持商品住房年限与土地出让年限一致。

100%自持面积、70年自持时间,意味着房企已从传统开发商变身“房东”。未来北京房地产市场将不再单纯是拿地——建设——销售模式,而运营模式变得更为复杂。

不同与“熔断”机制直接指向土地价格,“自持”新规除了压低土地价格及市场预期,可能将改变租售市场份额配比,从而改变房地产现有的开发模式。

企业拿地需“自持”70

房地产租赁市场前景可期?

在中央经济工作会议、国务院数次关于“培育和发展住房租赁市场”提出之后,北京土地市场“自持”政策正好成为这一口号的落地之举。

根据征求意见稿,企业自持商品住房出租之前应对房屋进行全装修,确保满足居住条件。全部房源用于对外租赁,不得销售。且出租纳入北京市房屋租赁平台管理,租赁合同须网上签约,单次租期不超过3年。

甚至在企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让时,须经属地政府同意后整体转让,即使转让后,也不得改变自持商品住房规划用途,继续用于出租。在企业出现破产清算时,其自持商品住房按相关法律法规处理。

企业通过长期出租变相卖房之路被“3年单次租期”切断,通过重组或股权转让改变房屋用途的计划也被扼杀在摇篮中。一个由企业主建,运营的租房系统看似正在规范化。

根据计算,北京此次土拍的四宗地块规划建筑面积合计62万平方米,其中50.39万平方米住宅属“自持”,由于执行“90/70”政策,按平均60平方米单套面积,预计未来将建成8400套出租房,占2015年北京新建商品房住宅(不含自住房、保障房)成交量72870套的11.53%。

北京土地“自持”新规绕过了“地王”,熨平了房价上涨预期,一个全新的包含房屋租赁市场的“房地产四级市场”正待建立,“租售并举”的市场版图正在悄然浮现。

只是,这样规划美好的和平之境,是建立在房地产企业以自我利益牺牲为代价。新规之下,有多少房地产开发商愿意跟着一起玩,又能一起玩多久?

拿地企业不亏损可能性小

新游戏规则下开发商怎么一起玩?

“拿地可能有机会,不拿只能退出北京市场”的无奈,鞭促开发商只能如此孤注一掷。

今年北京土地市场供应达到近年来最低。据北京市规划委数据,2016年北京将完成13宗地块出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米。无论是建筑用地面积,还是规划建筑面积,均是含住宅用地供应近五年来最低值。

投报自持比例100%的开发商可能被自持年限70年冲碎梦想。对于北京此次出让的四宗土地,业内直言,除非发生严重的通货膨胀,否则房企不亏损可能性很小。有开发商分析,从自持商业物业经验来看,项目从拿地、开发到自持运营,整个项目依靠租金回现,至少20年没办法实现现金流回正。

据伟业我爱我家统计,2013年至2015年北京年净租金投资回报率在1.7%以下,2016年各月回报率持续下滑,10月仅为1.16%。房企可能至少需70-80年才能回收前期开发建设成本。

资金慢回笼模式满足不了负债高企的房地产企业,很长一段时期内利润可能覆盖不了成本。业内支招发展REITs,回笼资金、降低风险。而有分析称,北京此次出让的四宗地块按照地价加建安成本,每年租金回报率最多4%,扣除券商和运营商管理费,再加上其他成本,收益率会更低,在这样基础上衍生出来的REITs产品,市场吸引力并不大。

对持有型物业做抵押套现,可能也是盘活解决企业投资压力的一种模式。另外,目前有不少已经在试行的持有型项目可以获取税收减免政策,对于自持型房企来说,未来或可以通过政策补贴对冲资金压力。

上述套现及补贴模式更多受控于政策,但“土地增值”可能是最实在收益模式之一。新城控股副总裁欧阳捷表示,“随着北京无地可售、无房可售的局面,土地增值有较大预期,这能提高企业的估值”。

开发商在现今政策挤压下,利润可能将远不如前。尽管目前土地政策短期内能起到抑制高房价、高地价目的,但由于对入市房价提前控制,与周边项目售价形成差距,开发商利润被压缩,如果监管不到位,可能难免带来质量问题。

限售价、限户型、限持有面积……政策在全方位围追堵截,地王和房价预期确能在短期内被抑制,但更多的决定关系在于供求。租房市场的建立,有赖于售房市场的缩减,换句话说,“自持”政策将减少市场可售房源,未来房价是因租房房源的增多而拉低,还是因可售房源被挤占而走高,仍难以判断。

但至少可以看到,政府正在企图建立完善房地产租赁市场的决心。在此过程中,土地出让条件在渐趋苛刻,资金、开发、品牌实力不足的房企在进一步被挤出,土地市场正在变成一场“大鳄的游戏”。即使这样,大鳄们在政策林立的环境中,可能也日益举步维艰。

(财经网综合新京报、北京晨报)

【作者:文静】 (编辑:wenjing)
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