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农地管理法修订 城市房地产市场将迎供给侧改革?

本文来源于财经网 2016-12-29 16:21:16 我要评论(0
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【财经网 文静】屡次需求端调控效果不尽如人意之后,大城市房地产市场真正的供给侧改革,正在启幕。

据新华社12月25日消息,“土地管理法”修改已列入十二届全国人大常委会立法规划,农村土地与国有土地不能同等入市、同价同权问题,有望得到解决。同时有报道称,“跨省域耕地占补平衡”政策也有望近期逐步松绑。

看起来,农村土地政策放宽实为应景农村人口大量流出、农村土地闲置这一城镇化发展过程中加剧出现的问题,为拓宽农民融资渠道,发展农村经济。但同时,破解农村土地入市障碍、平衡跨省耕地占补,也正好迎合了目前大城市建设用地稀缺现状。

大城市土地供给严重不足

供需矛盾激化地价、房价上涨预期

中原地产研究中心统计数据显示,今年一线城市仅深圳表现较好,土地出让收入超过2009年-2015年以来年度最高位,但北京、广州土地出让金则跌至近几年历史同期谷底。

统计显示,北京今年累计出让土地44宗,合计获得土地出让金852.51亿元,是自2008年以来土地收入最少年份;与去年同期2217亿元相比,降幅达61.5%;其中规划建筑面积747.8万平方米,也创10年来低点;广州则调整2016年土地出让金预算报告,将国有土地出让收入预算调减至380亿元,不及年初预算六成。

土地供应量的减少,主要是因为为了避免“地王”出现,增加市场对房价再度看涨的预期,加大了对土地出让的约束和限制条件。而“地王”的频繁出现,却正是因为土地供应的不足导致的资源稀缺效应。更为客观的因素是,可供出让的土地在日趋减少。

与土地供应不足相应的,新房供应量在减少。以北京为例,数据显示北京今年二手房交易占市场住宅成交的比例高达85%,而过去几年该比例一直在70%左右。这意味着,在有限的土地供给下,北京正在步入存量房时代。

同时,土地供应不足还导致“高价地”,进而引领“新房豪宅”主流化。据房天下数据研究中心监控,2016年北京豪宅均价超过10万的共42个项目,是2015年的1.75倍,2014年的3.23倍。

根据未来三年住宅用地供应计划,广州2017年-2019年将供应总面积约1552万平方米住宅用地,还将采取多种土地出让方式加大土地尤其是住宅用地的供应量。但是,北京、上海、深圳仍未出台相关土地供应计划。

入市住宅用地量少直接打破需求的平衡关系。一线城市随着流动人口的涌入,楼市明显呈现供不应求状态,需求端的控制措施显然解决不了供应端存在的问题,严厉的限购、限贷政策,仍然未能阻止2015年下半年起的新一轮房价暴涨,供不应求导致房价看涨成投资看点,这种畸形的需求关系难以促进房地产市场健康平稳发展。

土地供应面临无地可供难题

农地改革解城市“土地饥渴症”?

在“土地管理法”修改消息前不久,12月14日至16日举行的中央经济工作会议就指出,促进房地产市场平稳健康发展,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

与中央经济工作会议定调一致,北京市委书记郭金龙在12月23日-24日召开的中共北京市委十一届十二次全会上表示,进一步调整用地结构,合理提高住宅用地比例。北京市委副书记、代市长蔡奇日前也称,要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。

增加住宅用地却陷入“无地可供”的困境,以北京为例,数据显示,北京土地供应量连续六年下降,2016年,北京国有建设用地计划供应总量为4100公顷,2015年供地计划总量为4600公顷。城六区更是土地供应设置20%“天花板”,大兴、顺义等郊区成为土地规划重点布局区域。

如何回应官方对“增加住宅用地”的呼声?农村土地与国有土地同权同价、同等入市,将在一定程度上解决这一问题。但根据新华社报道,本次“土地管理法”修订主要针对的是农村土地中的“集体经营性建设用地”入市,这对于增加城镇住宅用地供应可能影响可能并不太大。

关于农村土地的另一大类“耕地”,据媒体报道,“跨省域耕地占补平衡”有望近期逐步松绑,尤其是京津沪等地有望获得本省之外的补充耕地指标。耕地占补平衡跨省域执行,可以解决如北京等大城市住宅建设土地稀缺问题,如北京建设项目占用耕地,由其他省份补充相应数量和质量等级的耕地。

农村耕地、农村集体经营性建设用地同时发力,可能将改善城市建设用地供应状况,从而对抑制地价和房价上涨起到一定的作用。国务院发展研究中心原副主任刘世锦就提出,“北京周围集体土地、建设用地,包括宅基地,如果都能入市交易,北京的房价还会这么高吗?”

农村土地管理改革可能更多指向的是,在城市化发展进程中,农村与城市两个主体之间日益渐深的矛盾,在闲置资源与稀缺资源中改善配置,使其均能充分发挥最大效用,打通城乡之间的土地要素和资金要素。同时,改善农村经济,农民收入等一系列问题。

在此过程中,农村土地被盘活,正好契合城市土地缺少现状。尽管不能指望一二线城市房地产市场因此而增加土地供应、房源供应,改善需求,平抑房价,但仍可以或多或少缓解现存的“土地饥渴症”。

而且,这可能只是大城市房地产市场供给侧改革的起步。

(财经网综合新华社、21世纪经济报道、每日经济新闻、新京报、第一财经日报、北京日报)

【作者:文静】 (编辑:wenjing)
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