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638亿,中国地产史最重磅交易解读

本文来源于《财经》杂志 2017-07-19 20:11:00 我要评论(0
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出售标志性的文旅城项目可视为万达商业为A股上市所做的牺牲,但这一交易无法完全用商业逻辑来解释。一位万达高管如此向《财经》记者描述:“就像毛主席当年连延安都放弃了,万达这点(牺牲)算什么!”但融创与富力也并非接盘侠,前者增加了可售资产,后者如愿加强了自持型物业

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《财经》记者  董文艳/  编辑/马克

万达和融创的惊世大交易今天又生变化。

7月10日,融创中国(1918.HK)宣布以631.7亿元收购万达商业地产13个文化旅游城项目91%股权及76个酒店。

7月19日,万达商业、融创中国、富力地产(2777.HK)在北京召开新闻发布会,宣布此次交易范围和结构调整如下:融创仍收购万达13个文旅项目91%股权,但价格从295.75亿元上浮至438.44亿元。万达商业将旗下77个酒店出售给富力,总价199.6亿元,由融创承担酒店资产折让部分,此前融创拟收购万达酒店价格为335.95亿元。三方同意今后继续在文旅项目、电影等多个领域全面战略合作。

“现在的交易安排三方都满意。这能让融创比原来有更好流动性,降低负债率。”融创董事长孙宏斌在发布会上说。

王健林则表示,通过此次转让,融创得到13个万达城,分布在一二线城市的4800万平米低成本销售物业,可使融创收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。

新交易方案,富力199.06亿元收购万达77家酒店,此前融创收76家酒店要花335.95亿;13个文旅城,上原方案是融创295.75亿收购,新方案变成了438.44亿。融创貌似代价沉重,对此王健林特意指出:此次融创不收购万达酒店物业并增加文旅城的收购金额,整体交易对融创还是划算。因为融创无需通过万达借款就可完成交易,使交易过程简化。

王健林透露,今天融创已将首笔150亿支付给了万达商业。

在出售的资产包里,万达打包进来各地文化旅游项目及酒店。包括:西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目股权,以及北京万达嘉华等77个酒店。

并购之后,融创把持各文旅项目销售、财务与成本,万达仍负责运营管理。未来文旅项目将会维持“四个不变”,在品牌、规划内容、项目建设和运营管理上继续维持万达特色。

据《财经》记者了解,万达董事长王健林想要售卖旗下酒店的想法由来已久,一直在为脱手这一重资产寻找接盘方。而融创早先接盘,是对资产包中13个文旅城更感兴趣,“我们不想要酒店这样的纯自持型物业。”一位融创中层人士说。此前酒店项目更似搭售,如今纯收购文旅项目,融创接手价格增加142.69亿元。

富力介入交易中来,拿下酒店资产,堪称为万达、融创解忧。实际上,富力并不是第一次出现在万达的合作清单上。

2016年12月19日,万达商业曾与富力签订战略合作,宣布从2017年到2021年,双方每年合作开发5个万达广场,5年投资300亿元,共开发25个万达广场。富力负责投资、建设,万达负责规划设计、招商运营及部分投资,项目仍使用万达广场品牌。这是万达广场走轻资产模式的又一次尝试。

一位富力高层告诉《财经》记者,当时的合作,富力的初衷在于,借万达广场这一项目配套,继续在二三四线拿地拓展。

但此番收购万达酒店与以往不同。富力在酒店领域拓展已久。目前已在全国25个城市拥有众多高端酒店。富力的酒店管理多由专业酒店集团运营,富力仅对其进行投资建设与分享收益。“富力在酒店领域发展一直不激进,像这样大手笔的收购之前从没有发生过。”上述富力高层说。

据《财经》记者了解,2005年开始,富力董事长李思廉对标香港开发商,希望富力未来实现每年自持型物业收入百亿元。自此,富力高调进军商业地产,沉淀大量资金,此举也一定程度导致此后富力在传统地产销售规模增长有限。

“资产包的收益算得过来,就可以接。”上述富力高层说。但是,与万达一样,重资产一度也是富力的顾虑之一。

富力的介入对万达和融创无疑都是好消息。这起交易是“对的时间遇到对的人。”一位万达高层对《财经》记者说。

《财经》记者获悉,王孙二人最早是在一个私密场合偶然谈起这笔交易的。之后的深入沟通中,“两个人聊完天,分工分好,很快就沟通完了,效率很高。”一位接近交易的人士说,二人先各自出价,之后再各自妥协让步,把项目资源与未来都考虑进去了。

融创相关部门最早得到资产收购的消息是在7月7日,在此之前,融创董事长孙宏斌已与万达董事长王健林基本达成收购共识,7月10日这天只是一个形式上的最终签约确认。融创公告从准备到发出也仅两天时间。

交易谈判的速度之快,源自融创对万达的了解之快。据《财经》记者了解,双方同为地产公司,融创与万达的交易比此前的跨界收购容易许多,也更迅速。“像万达这样的大公司,相对干净,背后没有什么关联交易,很容易看清楚。”上述接近股权交易的人士说。

目前,被出售的各项目已经陆续开始成本清算、财务交接。由于认为万达项目与融创各区域布局高度吻合,现在融创已开始计划将资产包文旅项目按地域拆分,项目各自归为融创各区域管辖。

在万达,这一交易消息最初也只在相当小范围内流传。《财经》记者了解到,即使是万达CFO等副总裁级别以上高管,都是在7月10日一早才得知。被收购的各万达城项目负责人,此前也毫不知情。

融万大交易震动业界,质疑与不解多集中在万达视为招牌的文旅项目,缘何突然出售。多位接受《财经》记者采访的相关人士认为,这一行用商业逻辑无法完全解释。

据《财经》记者了解,万达最初确非真心想要出售文旅城项目,此举可视为万达必要的牺牲。一位万达高管告诉《财经》记者。“就像毛主席当年连延安都放弃了,万达这点算什么。”上述万达相关人士则表示,万达未来仍将在文旅及酒店领域继续深耕,“只是换个姿势玩。”

交易并非没有预兆。今年上半年,一些万达城在与融创交易前,开启了加速销售与回款的节奏。《财经》记者独家获悉,2017年上半年,在万达商业地产公司内项目销售额及回款额内部排名中,万达文旅城都占据了前五名,超额完成任务,且它们大多都在这次出售名单内。

这一方面源自,万达城本身便需要高周转的销售力度,以住宅销售现金流带动项目运营。“加速回款是万达一直在做的工作。”一位万达高管说。另一方面,也不排除,万达希望在融创收购前,通过项目回笼更多资金。

闪电出售背后,舆论风向的变化不可忽视。银监会于6月中旬要求各家银行排查万达等数家在海外频繁并购的企业的风险。国内许多企业均受政策变化影响。万达需要提前避险,这需要通过缓解现金流压力,降低负债率来实现。文旅城及酒店是万达资金占压较大的业务类型。王健林曾表示,与融创交易,可通过资产转让,降低万达商业负债率。

这次交易在万达内部也被视为万达商业A股上市必要的牺牲。“万达商业几次站到了上市的门口,都无功而返,这次必须确保成功。”上述万达高层说。如今,一举卖掉文旅及酒店项目,剥离重资产有助于万达商业进一步向轻资产转型,最终为A股上市增加砝码。

一位万达中层告诉《财经》记者,万达商业地产重资产板块在上市前一定会缩量,今年年底前,万达重资产板块还会保持相对稳定,毕竟万达商业是万达起家的团队。但过了2018年春节,预估会有大批重资产领域的人因没有岗位而离开。“高歌猛进的时代已经过去了,现在是国内猎头向万达商业挖人的最好时机。”

但是,万达目前营收主力还是地产。2017年上半年,万达地产业务收入568.3亿元,在万达集团收入中占比高达42.1%。

此番收购万达文旅及酒店资产,是否代表融创要迈向多元化业务,进军文化旅游产业?

虽然曾在公开场合声称融创要关注大娱乐、大健康、大消费。但据《财经》记者了解,孙宏斌在融创内部并未着重提出要推进业务多元化。他更像一个机会主义者,更多以尝试的姿态,在并购地产业务的同时,从地产延伸出去,顺便介入了新业务。

“孙宏斌是一个比较专注的人,很少抛出精力去干另外一件事,他只是喜欢做大,喜欢拿更多的资源在手上。”一位接近孙宏斌的相关人士对《财经》记者评价说。

这次收购对融创来说,最重要的是为地产业务增加了销售业态。这次收购万达资产,最为打动融创的,依然是资产包中的非自持部分——那些占比超84%的可销售型物业。

已有评级机构看淡这笔交易。目前,标普和惠誉均下调了对融创的评级,标普认为融创未来需要进一步举债支持发展,惠誉认为这次收购让融创提升了财务风险。

这场交易或许只是一个开始。《财经》记者了解到,未来万达可能还会继续开启售卖业务的节奏。一些重资产模式的万达广场将最有可能成为下一个售卖标的物。

7月19日,富力一笔2022年到期的7.25亿美元债券价格一度下跌2.4%,创2016年12月以来最大跌幅。7月18日上午,融创融创股价一路下跌,最大跌幅达12.79%,创2015年7月以来最大幅度。短短数小时内,融创市值蒸发了近66亿元。融创系国内债券也在18日午后大跌。

但到7月19日收市,融创股价报收17.20港元,大涨7.9%;富力股价则报收12.92港元,涨幅1.41%。

(编辑:daisongyang)
关键字: 重磅 中国 交易 地产
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