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中介到底是不是房租上涨的主要推手

本文来源于《财经》杂志 2018-08-25 11:59:00 我要评论(0
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当年开发商是人人喊打的过街老鼠,现在已鲜有人把高房价归咎于开发商,这一转变花了差不多十年。房租高涨谁之过?中介究竟起到了什么作用?相信找到正确答案不用花十年

马克 |文 

这两天一篇题为“为什么中介哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快”的文章(下称“贩毒文”)刷屏了,无数人拍案称是、争相转发,我也被@了三四次,提醒去看这篇醒世恒言。

这篇文章的核心意思是:自如蛋壳等中介公司诱骗租客签署名为租金实为贷款的租房合同,然后占用租客贷款去高价抢占房源,循环往复、迅速扩张,手法犹如传销,一旦中介公司跑路大吉,就会留下租客和房东哭天抢地求助无门。而这种模式下,中介公司爆仓的概率非常之大。

在经济下行时,提示风险是必要的,但不能危言耸听。在我看来,此文用一系列站不住脚的论据,支持了一个惊爆眼球的论点。其实只要从他论据链的一个环节进入,追问其可靠性,其立论就很可能站不住脚。

比如可以问两个简单问题:有多少租客是用租房贷租房的?经营租房贷的中介公司跑路的可能性有多大?

假如10%的租房人用了租房贷,100%的租房贷被传销式操作,100%的中介公司在租赁合同期内跑路,那么风险概率是10%;假如50%的租房贷被传销式操作,50%的中介公司在租赁合同期内跑路,那么风险概率是0.1*0.5*0.5=0.025,2.5%;假如10%的租房贷被传销式操作,10%的中介公司在租赁合同期内跑路,那么风险概率是0.1*0.1*0.1=0.001,0.1%。

官方数字,中国银行业的平均不良贷款率是2%左右。

而“贩毒文”试图暗示的逻辑是:100%的租房人用了租房贷,100%的租房贷被传销式操作,100%的中介公司会在租赁合同期内跑路,果真是这样,确实会波及无数人。但这三个100%,显然都不是事实。

信用贴现是金融的本质,银行保险证券信托等莫不如此,而控制信用风险是金融的核心技术。风险的产生,有主观恶意,有天不遂人愿的客观使然。前者由监管和司法解决,后者靠风险拨备覆盖、靠市场竞争淘汰。因为有风险就禁止,那么整个金融业都该被禁止。

房租涨,恐怕7成以上推力来自租赁住宅供求缺口扩大,“贩毒文”的荒诞之处是无视这一基本矛盾,把涨因全部归结于中介公司,又通过一系列不明说的假设,把局部的租房贷夸大成中介公司的整体操作模式,把局部的传销式占压贷款放大成中介的整体行为,从而把租房贷的风险无限放大,达到了耸人听闻的搏眼球效应。

有人把租房贷与P2P类比,说租房贷爆仓比P2P爆雷更可怕,这种类比实属驴唇不对马嘴。

P2P和租房贷完全不同,P2P的风险来自卖方,卖方用无法实现的高收益诱使买方投资,这是风险之源;租房贷的风险来自买方,因为减免押金,相应的风险转移到了卖方也就是长租公司,一旦买方大面积违约,卖方资金链就会断裂。但“贩毒文”却将租房贷的风险歪曲为长租公司传销式使用贷款资金。

房租上涨谁之过的争论正酣之际,传来了杭州长租公寓公司鼎家破产的消息,这起似乎为“贩毒文”提供了强有力的证据。然而这个行业发展了六年,截至2018年3月全国共有1200多家长租公寓公司(58安居客房产研究院的监测数据),迄今的破产案屈指可数,这究竟说明这个行业不行,还是行?任何一个行业都有会有企业破产,只要不连续出现欺诈式的“跑路”,那这个行业就没有问题。相反,优胜劣汰才能提高行业质量。

正因为同时解决了房主和租客的痛点需求(便捷、安全、稳定),长租公寓行业才能蓬勃发展,既得到政府的鼓励,也得到资本的青睐。事实上,中国租赁市场的机构化程度远远不够,全国范围内长租公司的市场占有率不足3%,而这个数字在美国和日本是30%和80%(明源地产研究院、链家研究院数据)。

租房贷、资产证券化这些金融手段会加速行业发展,也会带来金融风险,金融风险绝对需要防范,美国的次贷危机就是前车之鉴,但同样绝对不能杯弓蛇影草木皆兵。

这两天还有一条消息令人愕然——北京严打中介违规,自如相寓万通众联等多机构上榜。联想到最近一篇文章的结论——“资本进入(住房租赁市场)后出现的恶性竞争,是这轮房租上涨的主要原因”,不禁莞尔。过去高房价由开发商背锅,如今高房租由中介公司背锅,真的是这样吗?

纸究竟包不住火。当年开发商是人人喊打的过街老鼠,现在已鲜有人把高房价归咎于开发商,这一转变花了差不多十年。房租高涨谁之过?中介究竟起到了什么作用?相信找到正确答案不用花十年。

【作者:马克】 (编辑:郭怀毅)
关键字: 推手 房租 中介
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