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Jane在硅谷|中国买房团占领硅谷,被房子绑架的当地年轻人进入拼爹时代?

本文来源于《财经》杂志 2018-08-27 21:20:07 我要评论(0
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当前资本收益率大于经济增长率,美国将倒退回“承袭制资本主义时代”。我们误以为生活在一个靠才能成功的时代,真相是这是一个拼爹时代。

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《财经》驻硅谷记者刘泓君/文  宋玮/编辑

八年以前,当我还在北京实习时,一位老师跟我们实习生闲聊:“你们这一代就算在北京留下了,也不可能追赶上我们,我一来北京就在西城区买了两套房。现在房价涨上去了,你们至少要多奋斗十年才能追得上今天的我。”

当年年轻气盛,并不觉得房子是生活的必需品。近日,北京的租金就开始了一千一千的上涨,媒体报道称太阳宫的一套小两居已经一次从8800涨到12000。这轮房价房租背后,焦虑已经从中年人开始扩大到年轻人。房子,成为无法迈过的话题。

此时,我已经搬来了硅谷,却感受到更猛烈的房市讨论潮。就在今年上半年,我在硅谷的所有好友们都在做同一件事——买房。

房价疯狂上涨,你很难不注意到它。有一段时间,房产软件Redfin每天都在给我推送最近的交易数据,在今年春天涨势最迅猛的时间,一个月一套房子涨幅可达5-10万美元,房价正在成为各种聚会的关键词。

那些已经买了房的年轻夫妇们,每隔几天都能收到中介塞进信箱的小广告,广告上印着邻居的房子卖了多少钱。一位前年110多万入手的房子,同小区同样的房型已经升值了20多万。无房一族中,市场正在给你这样一种紧迫感:如果不早把房子定下来,每拖一个月,一年就白工作了,房价的上涨速度会把工资吸干。

中国买房团占领硅谷

一位好朋友给我看了一段她看房的视频:在美国圣荷西(San Jose)的一套新房子里,看房者人贴着人,几乎全部是中国买家。在美国,卖家通常会在周末展示两天,所有人看房以后,约定一个时间竞价下单,价高者得。这套大概90多平米的小两室标价90万美元,中介估价称要拿下至少需要加价26万美元。

圣荷西位于硅谷最南端,去年年中谷歌宣布将在此地建立2万人的工作园区,圣荷西已经成为硅谷房市涨速最快的地方;微软、Adobe等科技公司纷纷宣布在圣荷西建立分部,2018年房地产咨询网站Redfin的报告预测,全美国十大热门房地产社区全部位于硅谷,其中九个在圣荷西,一个在旧金山。

硅谷房市的崛起历史,就是一部科技公司的崛起史。山景城(Mountain View)是谷歌总部的所在地,早年这里只是毗邻着高大上的邻居帕罗奥图(PaloAlto)的一片荒芜的郊区,随着谷歌扩张,山景城迅速繁华壮大,在传统墨西哥人的社区之外,越来越多的年轻夫妇涌入。Facebook带起了门罗帕克(Menlo Park)的房价;苹果则让本是学区的库布提诺(Cupertino)一房难求。近些年,由于英伟达的崛起,以及越来越多公司将总部搬入硅谷最南部,森尼韦尔(Sunnyvale)凭借着便捷的交通位置,成为硅谷的新宇宙中心。

在硅谷,判断房市还能不能入手,就看FLAG(Facebook,Linkedin,Apple,Google)还有没有招聘新的员工;而判断何处房价会涨的原理是,这些科技公司会把新楼放在哪里。也就是说,科技公司的员工,是购房的主力军。

那位想在圣荷西看房的好朋友,是一位新能源汽车的高管,正在帮公司组建北美团队。在同事眼中,她风风火火无所不能。家人在电话中劝她悠着点儿,她曾经经历过北京房价的上涨,即便如此,她依然有耐心去等待在北京买到自己真正喜欢的房子。但是这次,她却一反常态,告诉家人,几百人在看同一个房子,所有的好房子都是这样,放出来不抢就没了。

今年,南湾一套房子动辄十几个竞价者,加价二三十万美元稀松平常。一座被大火烧成废墟的旧金山房子,不足60平,开价80多万;而在南湾一座一半都烧成灰烬的房子,开价120万,且看房者众多。这种房子必须推倒重建,相当于花高价只买了一块可以盖房的地。

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(图为旧金山被烧毁的房屋,不足60平米,起价80万美元。来源:水星报)

在硅谷房价上涨期,也正是市场多次加息的时候,30年固定抵押贷款利率在今年达到了最高水平,按理说这些都是房价的利空因素。

硅谷一直被预言将发生7级以上大地震,这里的房子被要求不得超过两层,由于房屋整体供不应求,加上美国土地私有,人多地少,这里的房市继续走高。根据房地产公司Trulia的数据,在整个美国市场,西雅图、拉斯维加斯与旧金山领涨。

另一个有意思的现象是,硅谷房价涨幅最大的地方,正是华人聚集之处。我使用房地产软件Zillow查询,发现硅谷好学区或者热门区域的经纪人销售冠军,都是华人。从去年开始,很多科技公司也扩张到西雅图建立分公司,也正是在那个时间,屡屡有人跟我打听西雅图房市状况,很快西雅图房价涨势的新闻隔三差五开始推送。

如果不是上个月去了一趟纽约,我可能会以为美国的二手房交易市场都如西海岸这般火热。

一位刚刚在曼哈顿城中心买完房的朋友称,他刚刚把一栋标价149万的房子砍到106万美元入手。期间卖家还做出各种让步,这与硅谷冰火两重天对比鲜明。在曼哈顿中心买房的行为,被他同事认为太任性,因为整个市场在下行,还面临着高昂的房产税。

在去纽约之前,我就听说了各种在纽约买了房又卖,最后改为租房的故事。纽约之行,让我发现了这里房价低迷的核心原因——若按曼哈顿一套均价150万美元的房子,加上3%高昂的房产税,减免掉一部分税收优惠之后,每个月还要付2500左右的房产税,再加上市中心1000美元上下的物业管理费,买房的税收与维护成本已接近每月3500美元。

如果要卖房,还得给中介一笔4%-7%的手续费。美国人有笑话称,那些2011年在纽约买房的,现在卖出去,算上这些年的税加中介费,还得亏本。然而,一套最便宜的一室一厅租金约在3500美元左右,这就导致了房子有价无市,买房不如租房。

在深入了解经纪人这个行业之后,硅谷房产的繁荣只是一个表象。事实上,除了一些创业公司频繁迁入的新经济中心,如西雅图和凤凰城,美国整体房屋市场正在走低。

租房市场背后的秘密

我好奇的是,在同样供不应求的硅谷,为何房租没有出现北京般的疯涨。

根据房产数据软件Mashvisor的报告显示,旧金山的价格与租金比例(售租比)高达45.88,居于全美之最。如果这一数据低于15,则买房更划算;而当这一数据高于20,租房比买房划算很多。去年,北京是25.7,上海是27.98。

2017年,房地产网站Trulia在通过一系列数据分析以后,还得出结论称,在旧金山与圣荷西买房比租房更划算。仅仅过去半年,Trulia就改变态度,房价飙升之后,旧金山与圣荷西租房比购买要便宜很多。

报告显示,过去一年以来,圣荷西房屋价格飙升了29%,旧金山房价上涨14.2%;然而在租房市场,圣荷西租金不变,旧金山租金下跌3%。分析师Cheryl Young指出,长远来看,在旧金山租房可节省5.8%,圣荷西租房可节省12.2%。

这份数据只是根据很多房屋的标价得出,标价的中位数为139万美元;而在实际成交数据中,美国房地产经纪人联盟数据显示,旧金山房屋中位价格已经高达160亿美元。这也就是说,售租比正在进一步恶化,不利买家。

我同样对这份市场中的数据含有疑问,我所在的硅谷核心地带,除去硅谷南北两边的旧金山与圣荷西,大部分地区房租正在上涨,但由于涨势稳定,没有激起过多讨论。硅谷的出租房预定效率也很高,如果看完房当天不做决定,房子很快有了新的租家,几乎就等于白看。

在硅谷,有大量专门为租客建立的公寓。但这种物业与自如不同的是,房源并不从房东手里获取,而是为出租而开发的商业住宅,自有房源,且一直用于出租,这一定程度上让租房市场较为稳定。

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(图为硅谷Mountain View一租赁小区,这类专门为租客建立的公寓,通常配备物业管理中心,好的租房社区中心会配备游泳池/健身房/室外烧烤/SPA等设备,一室一厅起价3000美元,来源:zillow)

圣荷西曾在2015年有一条法规,在1979年以前建设的房子,每年租金涨幅不允许超过8%。同时为了鼓励新建住宅,新建的交通沿线的房子则不受此类租金管制。这类规定总体上限制了租金上涨。

也是在这个夏天,我隔壁的租客刚刚搬走,通过厨房的小窗口,我看见物业开始运来了新的冰箱

与灶台。在美国,出租房屋通常都不包括床、沙发之类的家具,但是会提供微波炉、烤箱、冰箱、洗衣机等一系列电子家具。回想我当年入住,除了洗衣机,几乎所有的配件都是新的。

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(图片来源:zillow)

我所居住的房子,租金正在以7%的价格上涨。查阅资料后发现,硅谷各个地区的规定不尽相同,但为了保护租客,很多地方有行政禁令,房租年上涨不得超过7%。如果超过10%,需要列明在房子的内外部都进行了哪些更新。商人逐利,原来硅谷抑制租金上涨的秘密来自于各个地区的监管。

被房市困扰的一代人

硅谷本地居民因为不断上涨的房价与物价,曾进行过花样繁多的抗议。在科技公司楼下举着广告牌抗议,又或者围堵谷歌的班车。在北京,随着房价的上涨,由于政府会补贴给本地居民拆迁费,本地人可以算是房市的受益者。而在硅谷,这里土地私有,政府无权去拆除旧房子,这就导致本地居民的生活成本快速上涨,一些在这里长大的孩子,发现如今已经在硅谷买不起房子,只能选择逃离硅谷,搬去美国其他的州。房市带来的贫富差距加大,间接成为驱赶原居民。

即使科技工作者已经成为硅谷收入最高的群体。根据房产软件Blind数据显示,59%的科技工作者称无法负担房价。一位经纪人在给我总结湾区房市的时候说了这么一句意味深长的话:“硅谷大公司工资都差不多,能买多大的房子,取决于此前攒了多少首付,从中国搬了多少钱来美国。”跟国内一样,美国买房也是“拼爹经济”。

我的一个好朋友是一位房地产网站的CEO,在美国成立了一个专门针对中国买家的地产网站。很多在硅谷一掷千金的中国富豪会远距离在此买房,他们多用于投资,偶尔会随着事业发展过来小住。他们买房金额大,升值与租售比是核心参考因素,比起硅谷用于自住的年轻人,他们才是经纪人眼中的金主,钱多事少。

最有意思的是,这个朋友辞去了这家地产网站的CEO,开始做起买房中介。当问起为什么辞职,她只是说:“市场这么火热,我又不是销售。”她曾经做过风险投资,创建过几家公司,硅谷顶级的风险投资公司AndreessenHorizon甚至邀请她担任一些创业项目的高管。她认为,创业的结果就是手里拿着一堆无法兑现的股票期权。

如今,她开始全职做起了经纪人,又成立一支基金做起了商业地产,在圣地亚哥和旧金山东面的奥克兰开发新楼盘,每天忙的风生水起。

比起中国,美国的房产市场高度规范,买卖方都有自己的中介机构,分别是买方中介与卖方中介,他们会收取房屋价格各2.5%-3.5%的手续费。这些手续费由卖方付,假设一套房子成交价100万,则有7万会用于支付中介手续费。高昂的手续费,在一定程度上限制了房屋的频繁买卖。所有这一切,都在抑制房产投机市场,也催生起了经纪人市场。

曾经好友参加一个湾区“包租婆”们的聚会,他们每个人都在硅谷有几十套房,派人管理后专门用作Airbnb。对于普通人来说,经济周期与地产下行会让人失业违约,偿还不了贷款,但对“有产阶级”来说,只要现金流不出问题,低价正好是他们“批量囤货”的好时机。

这让我想起托马斯·皮凯蒂的《21世纪资本论》,这本书一连数月高居社科类榜首的学术著作。在新书宣传期,我曾与皮凯蒂有过一次交流,在研究了19世纪与21世纪详细的数据对比之后,他得出一个关于财富的真相——当前资本收益率大于经济增长率,美国将倒退回“承袭制资本主义时代”。也就是说,我们误以为生活在一个靠才能成功的时代,富人财富都是赚来的,真相是我们处在一个拼爹时代,投资收入远远大于工资增长。

你的财富在被谁洗劫?

一些在硅谷生活了很多年的人,总会跟我感叹这片土地的变化。沿着101从北向南开,一些是以前蓝领工人住的地方,一路向南是曾经半导体工厂,甚至是湾区的垃圾处理厂。以前,这些土地还一片荒芜,如今连高速路边,都是鳞次栉比的新楼盘。在70年代末,一套4室的独栋别墅,才7.5万美元,现在已经涨到170万。

前几年有一本大火的书叫做《异类》,是作家格拉德威尔对成功人士分析发现的一连串“巧合”:比如比尔·盖茨和乔布斯都出生在1955年,英超联赛球员都在9-11月出生,犹太后裔占领了纽约的知名律师事务所,韩国飞机失事较高。所有这些偶然背后都有着时代背景的必然因素——比如1955年出生成长到毕业,刚好是计算机革命时期;英超球员注册时间在9月,对小朋友来说,多发育几个月在早期有绝对优势容易脱颖而出。

这本书的核心结论是“时势造英雄”,但它更吸引人之处是分析问题的思维框架。如果把这套分析方法用于中国这几代人的命运,房价正是其中最关键的因素。这是一位豆瓣网友的评论:在胡润排行榜上,中国富豪最集中的行业是房地产,巅峰时间曾占据过榜单的1/2。大富豪通常是来自50后,因为政治权力掌握在50后手中,当时的房地产行业需要政策批地;此后,60后经历了改革开放,那时候下海经商多来自于此;中国房价自2000年开始上涨,2003年开始疯涨,70后毕业时间在1996-2003年,他们赶上了买便宜房子的大好时机。

对比现在的年轻人,80后则赶上了中国的人口生育高峰,无论是高考、大学还是找工作,由于出生人口最多,竞争也最为激烈。这批人打破格局的方式就是创业,Facebook创始人扎克伯格就是如此。在比特币泡沫最为疯狂的时候,网上流传着一个段子:70后们把房子搞到10万一平米;90后们不把一串串数字10万一个卖给你们,拿什么买房?”

我问一个马上要拿绿卡的朋友,为什么不去创业,他的回答让我印象深刻:“因为买房投入过多,只能去更大的公司,只有大公司的工资+股票,才能还得起房贷。即使是独角兽的股票期权,也是远水解不了近渴。”当房价在收入中占比过大,这群最聪明的年轻人,被禁锢在了大公司。

不管是我身边的普通人还是创业者,市场上最聪明的钱,大部分最后都流向了房市。回到文章开头,如今再次谈论买房租房,除去租金的上涨这些因素,不得不去思考,在这个严重通货膨胀的时代,采用何种方式为自己的资产保值。

如果说房市是一场泡沫,无论是租金还是房价,这场泡沫在无形中洗劫普通人的财富。无论中美,这些向着机会前进的年轻人,以为自己拿着比老家更高的工资,最后都同样落入房市的漩涡中。

(编辑:马晓迪)
关键字: 硅谷 年轻人 房子
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