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小区“养老钱”该怎么用

本文来源于《财经》杂志 2018-12-22 14:38:00
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《财经》记者 相惠莲 | 文  朱弢 | 编辑

43岁的陈振华还没有反应过来,火苗就蹿到了厨房的天花板,惊到了家中的老人和孩子。消防人员到场后,控制不住泄漏的煤气,寻找整栋楼的总阀门却无果。又过了数十分钟,小区的物业人员前来,告知他们总阀门位于一楼一户人家的厨房内。由于敲门后无人应答,他们不得不强行入户。陈振华最终付出400元为一楼住户的损失买单,又花了3万元简单重修了厨房。

发生在10月23日深夜的这场火灾,如今痕迹已经消除,同住北京朝阳区国美家园小区的业主却心有余悸。

八个月前,物业曾贴出建议书,欲动用近800万的小区公共维修基金(下称公维金),维修、更新、改造小区的消防系统,引发了不小的争议。业主郝文在微信公众号上发文称,希望物业能够落实本应有的日常消防维护责任。在他看来,10月底的火灾暴露出小区燃气管线老化、应急能力不足的问题,近期管线的维护已经开始,尽管此事在三年前就被提出。

小区的公维金由全体业主缴纳形成,根据物权法,只有在征得占建筑物总面积三分之二以上的业主、占总人数三分之二以上的业主同意后,才可以动用这笔资金。对于国内动辄拥有上千户的大型小区来说,这是一个巨大的难题。不少业主将房屋出租,难以联系;底层住户未必关心上层住户面对的电梯失灵、房顶漏水问题;部分业主未缴纳公维金,也使流程变得更为复杂。

为推进房屋维修的进程,各地住建部门大开方便之门,在一定范围内,允许物业公司绕开双“三分之二”同意的难题。公维金的使用看似趋向便捷,但在一些小区却跌入更深的质疑漩涡中。

“应急使用”争议

“小区二期所有的道路,包括楼宇之间和地面停车位的砖,两年前开始全部更换,费用超过了100万元,更换外部和楼道内的监控花了70多万元。这些维修本可以使用公维金,但我们不想动它,所以花的都是电梯广告等带来的小区公共收益。”北京海淀区一个小区的业委会主任告诉《财经》记者。

许多业主对公维金抱有相似的看法。它是小区的“养老钱”,平时小区内公共部位小规模的保养和维修可以先使用物业费,不得已时才使用公维金。毕竟,这笔资金一般被视为小区全体业主的私有财产,如果消耗得太快,未来见底后需要续费,增加业主负担。

公维金的首次缴纳发生在购买新房时,过去的缴纳比例约为购房款的2%-5%,目前分情况每平方米需缴纳100元-200元。这意味着购买一套100平方米左右的住宅,需缴1万-2万元的公维金,北京的许多小区都积累着数千万元的公维金,全国总体超过万亿元。转卖房屋时,这笔资金无需额外手续,即可过户给购买二手房的业主,即钱随房走。

公维金的使用主要都由小区的物业公司发起申请。2018年2月,国美家园二期和三期贴出了两份“应急使用维修资金建议书”,称小区的消防系统投入使用已逾十年,经区消防支队鉴定符合维修和更新、改造条件,相加后共需花费800余万元。

按照北京市的规定,“应急使用”意味着申请人需要事先告知业主,但无需得到双“三分之二”同意,区房管局需要在两个工作日内审批符合要求的材料。遇到屋面防水、电梯故障、供水中断、消防障碍等六个方面的情况,可按应急使用程序使用。

公示的这天是腊月二十八,郝文注意到,物业张贴的材料包括建议书、工程费用汇总表和预算书的首页。预算书的落款日期为2016年10月。

在郝文看来,物业公司需要主动向业主明确消防系统出现哪些问题、出现何种隐患和隐患形成的原因和消防升级的计划,以及消防部门的整改意见书。他后来看到的整改书落款为2016年初,同时,他了解到,小区的消防系统有复杂的历史矛盾,业主曾与开发商有讼诉,商业部分和住宅部分的系统不同,由此物业更应给出详细说明。

今年10月,位于北京通州区的珠江逸景家园小区业主也收到物业公司通知,将动用609万元用于消防紧急维修。该小区业委会的一名委员称,已向区住建部门致函,叫停了公维金的支取。

“物业不作为造成的问题,让业主买单,业主们不会同意的,还是让物业公司承担责任吧。”他说。

程序合法背后的分歧

业主们对动用公维金的敏感不乏来由。许多小区不是第一次维修,业主对过去的结果感到不满,随之而来的是戒备心,而非信任感。

62岁的刘旭是北京华纺易城小区一个业主维修群的群主,他时常提起2016年的一次经历。物业当时张贴的公告称,17号楼屋面防水维修对应的房屋面积为2万多平方米,需耗资49万元。在获得该楼的规划图后,刘旭发现,屋面的实际面积不到1400平方米,按此计算,物业给出的每平方米实际的维修单价是市场价格的3倍。刘旭后向相关部门投诉。

2018年4月,区房管局回复称,刘旭的诉求应与物业公司通过协商或司法途径解决。市房管局也指出了司法途径,另称区房管局根据相关文件规定,对应急支取公维金进行了审核,信访人可申请信息公开、查询相关合同和文件。物业公司则坚称,工程的定价、监管和验收均由区小区办指定的监理公司完成。华纺小区的业委会在过去几年里没能顺利组建,以业主名义发起诉讼并不容易。

诸多小区都面临着类似的情形:维修程序中提出的种种问题,业主很难得到相应的回复。

“2017年11月,消防部门就给物业下了整改通知。物业今年6月公示,说要用771万元公维金大修,半年内没有人以任何形式提醒业主要注意消防安全,小区消防系统已经瘫痪,这是业主们最不理解的一点。物业和业主每月有议事会,以前为了一个小小的垃圾站大家都可以坐到一起讨论,为什么涉及到财产和人生安全的大事就不管了呢?”10月中旬,在北京朝阳区上京新航线小区里的一次多方沟通会上,一名业主颇为气愤地说。他接着举例,“去年用公维金修了监控和门禁,之前说得高大上,现在就缠点胶布,合适吗?还花了200多万元。”

这场沟通会并不轻松。7月下旬,业主们就与物业公司有过一轮沟通,但对结果并不满意,认为整个招投标和故障评估的流程不透明,在8月时征集了500多人的签名,反对公维金的使用。

业主们后来还发现,物业公司以每年9万元聘请的消防维保公司,过去两年多出具的定期报告上,都指出消防主机备电有问题、多线盘损坏等,却一直没有修复。2017年12月区公安消防支队的责令整改通知书上指出的同样是消防设施、器材存在损坏。业主们质疑,本次大修与物业长期的不当养护有关。

在场的物业经理坚称自己在过去的问题上没有责任。他表示,对于消防系统的问题,物业没有义务报告给业主,维修内容和定价要算出来以后才能公示,程序合理合法。他指出,消防系统陆陆续续都会有一些毛病,过去能正常运行所以没有维修。

张知平搬来小区十年,是小区最早的一批住户,全程参与了这次动用公维金的讨论。他有一连串疑问,这些设施是何时坏的、是否正常运行过、为什么会损坏、是否有必要全部更新改造一遍、不修会有什么后果?在业委会发函、现场提问后,他也没有得到确切的解答。物业曾爽快答应过几天安排第三方机构来给业主答疑,在一个月后草草收场。

10月下旬,部分维修资金被划走。小区业主的相关讨论也渐渐止歇。

今年9月初才在北京市住建委帮助下成立起来的这个业委会还在“抵抗”。物业通知业委会去核查维修物料,但被拒绝了。业委会认为维修的前期工作不透明,不认可目前的结果,没有专业人员,也无法有效核查。如何处理这次“危机”是对这个新生的业委会的第一个考验。

小区“养老钱”该怎么用

在当前的条件下,转向司法程序成为了许多对公维金使用心存质疑的业主的唯一选项。在这个高壁垒的物业维修系统中,如果未来的公开透明程度能切实地提高,可避免诸多麻烦。

常年活跃于业主维权领域的专家陈凤山对事后追责颇为悲观。他曾帮一个小区要回过被物业公司套走的330多万元公维金,但他认为这是很个别的现象。一些维修后效果不佳的工程在程序上没有纰漏,大修工程的痕迹容易被后续的维修覆盖,故障是由维护不善引发,还是自然老化导致,也会引发口舌之争。

工程维修本身的专业性强、壁垒高,整个维修链条涉及到的定价、监理等机构都具有类似特性,由业主或业委会在平时参与监督物业的养护和维修工作,尽量避免大修,或防范在大修时出现不可控的资金风险,是更值得强调的措施。

“很难。”北京某小区的业委会主任说,他所在的小区即将与新物业公司签约。在他看来,在监督和制约物业公司行为时,业委会的作用有限。维修时很可能遇到报价高、工程品质低的状况,一部电梯可能10万元能修,5万元也能修,但业主无法当时就了解情况。为避免问题,他找到小区内各方面维修专业的业主,经常咨询他们的意见。

一名物业公司高管告诉《财经》记者,小区设备的维护跟物业费有一定关系,如果物业费高,物业人手多、维修及时率高、排查勤快一些,设备会保持得较好。“如果物业费低,都不到每平方米1元,可能就不怎么管了。”

许多地方政府都建立了应急维修通道,降低使用公维金的门槛。物业公司必然倾向于走应急程序来做维修,包括上报住建部门、审批确认、招投标、定价、走流程批钱,大约三个月到半年就能批下来。走普通的维修程序,还要给业主做工作,一般要等一两年以上。

而对于应急维修,各地政策的开口大小并不一致。比如,福建省2014年的规定在10种情况下可绕过“三分之二”同意使用小区公维金。与北京相比,多出了排水设施不能正常使用、被主管部门要求清洗建筑外墙等情况。从今年7月起,武汉将公维金使用从审核制改为备案制,办理时间从10个工作日缩短为3个,最快当天就可以动用。

随着不少商品房小区房龄渐长以及相关应急通道的存在,公维金使用进入增长期。2013年,曾有媒体指出,北京的公维金使用率为1.55%,广州和天津则不到1%。2014年后,北京每年使用的公维金超过6亿元,截至2018年4月底,使用率达到7.53%。

在陈凤山看来,应急制度的存在跨过了《物权法》,使业主失去了保护自身财产安全的权利。通过签字表达同意与否几乎是业主唯一保护自己的机会。许多业主并非抗拒使用公维金,只是追求充分知情、充分监督。“三分之二”是一道保证业主无争议的高门槛。每一笔公维金的具体使用情况、相关的招标信息应该事前就加以公开。

事实上,即使在原本严苛的公维金使用条件下,业主的权利也曾被侵犯。2015年,《北京晚报》曾报道,北京丰台区的6个小区存在伪造业主签名、冒领公维金的情况,金额达3842万元,截至当年11月,仅有一个小区的560万元被追回。有业内人士称,有丰台区房管局的工作人员因此事被拘捕。事后,丰台区房管局在官网上发布通知,要求各物业公司做好专维金的项目自查和数据核对工作,并以书面形式进行详细回复。

北京大学法学院教授薛军认为,公维金由小区业主在购买时缴存,业主拥有绝对的使用权,地方法规让公维金能使用起来,帮助改善小区设施的质量、提升安全性,有积极意义。为避免业主担忧的资金使用过程中可能出现的暗箱操作、跑冒滴漏、虚报高价等现象,使用公维金的机构应该处于公开透明的状态,其账目需要接受审计,让小区业主代表能够参与到使用过程中,但不能因为可能存在问题而拒绝正常的资金使用,为小区带去安全风险。

(文中业主皆为化名)

(本文首刊于2018年11月26日出版的《财经》杂志)

【作者:相惠莲】 (编辑:郭怀毅)
关键字: 养老 小区
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