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恒大:以房养车不差钱

本文来源于《财经》杂志 2019-08-31 22:24:00
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短期来看,恒大没有偿债压力,而主营业务地产开发,至少还能给造车业务输血八年

《财经》记者 王博 | 文    马克 | 编辑

8月28日,中国恒大(3333.HK)发布2019年上半年财报,虽然恒大营收、利润仍为整个地产行业之首,但这两个指标的增幅同比却都出现两位数下降。

上半年,恒大营收为人民币2269.8亿元,净利润为人民币270.6亿元,比去年同期分别下降 24.4%、49.1%。对两项数据下滑,恒大回复主要由于上半年交楼面积减少,下半年为主要回款周期。

恒大下半年可售货值约8000亿,按保守40%去化率计算,下半年销售额在3200亿以上。恒大总裁夏海钧认为,恒大完成全年6000亿销售额问题不大。

负债与杠杆率方面,虽然其净负债率仍然较高,但却是恒碧万融四家中,唯一一个环比没有增长的。

据《财经》记者测算,截至6月30日,恒大拥有货币资金2880亿元,而其一年内到期借款为3758亿元,资金完全可以覆盖短期借贷。

截 至 报告期末, 恒 大净 负债 率【{(有息负债-货币资金)/所有者权益}×100﹪)】 为152.1%, 与2018年底的151.9%几乎持平。净负债率高意味着企业动用了更高的财务杠杆。

2018年,地产前100强平均净负债率约为84%。根据中报,房企前四名中只有万科35.0%、碧桂园58.5%的净负债率低于行业平均值。

今年上半年,金融监管当局继续收紧房企的信托融资和海外发债,而“房住不炒”的政策之下,房企的利润空间也被大大压缩。

未来,恒大降负债的压力仍然存在,但随着监管趋严,地产去化变难,恒大的低成本土地储备优势会越来越明显,这能够为其去负债提供较充足的时间。

市场不好,开发商就得打折促销,如果拿地成本够低,家底(土储)够厚,抗风险能力就强。

财报显示,恒大拥有3.19亿平方米土地储备,未纳入土储的旧改等项目的建筑面积为7012万平方米,合计货值约5万亿元。

《财经》记者统计发现,恒大5万亿货值中大湾区占33.6%。其中,恒大在深圳的项目储备高达3124万平方米,总货值1.24万亿元。未来五年,粤港澳大湾区红利逐渐释放,会有力支撑恒大利润增长。

在拿地成本方面,2017年、2018年、2019年上半年,恒大拿地平均楼面价分别为1711元/平方米、1635元/平方米、1639元/平方米。

土储第二的融创截至2019年中,土地储备中超过83%位于一二线城市,平均土地成本约人民币4307元╱平方米。

自房地产调控以来,恒大土储思路以求稳为主。据夏海钧透露,2016年以来恒大新增土储中,54%为收购其他房地产企业项目和金融机构不良资产所得,共计盘活项目200多个。

除了主营地产业务,外界最关心的还有恒大造车业务。

恒大健康(00708.HK)2019年上半年亏损近20亿元,恒大健康表示,这主要是由造车业务的研发投入所致。

造车是恒大的下一个万亿市场,但新能源汽车生产制造技术难度大,供应链长,资金门槛高,恒大要进入的不仅是一个陌生领域,而且还要在这个领域上打败先入者,此时最适合恒大的方式就是买买买。

2019年上半年,恒大投入140.7亿元造车,包括购买NEVS(瑞典国家电动汽车有限公司)、科尼赛格(超级跑车制造厂)等汽车产业链公司股权,以及购买用于建设汽车基地的土地。

未来几年,恒大预计投入3000亿元造车,其中广州基地1600亿元、沈阳基地1200亿元。对于现在的恒大,最大的挑战是如何一边去杠杆,一边保证造车业务的千亿级投入。

显然,5万亿元可售货值是底气。恒大若维持6000亿元年销售额,5万亿元货值足以支持其未来八年的销售,即6年-8年不买地,恒大也有账可进。以上半年13.4%的核心利润率估算,5万亿元的可售货值可以释放超6700亿元的净利润。

(本文将刊于2019年9月2日出版的《财经》杂志)

(编辑:陈颖)
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