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广州楼市新政为何不到一天就撤回?

本文来源于《财经》杂志 2020-03-05 22:03:54
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在高层多次重申“房住不炒”的背景下,一线城市调控政策比较

文 |《财经》记者 王博

编辑 | 马克

3月3日,广州市政府发布了一条解禁商业服务类房地产项目销售限制的政策,但不到24小时,该政策就从市政府网站撤下,引发市场热议。

这条解禁政策是广州市政府《坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战,努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》的第31条,该通知共48条。第31条的具体内容是:商服类房地产项目未完成规划报建手续的,不再限定最小分割单元、不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。

该政策目的是增加商服类房地产市场的活力,缓解开发商的销售压力,增强开发商回笼资金的能力,但发布后第二天就从官网撤下。广州市住房和城乡建设局对此的官方回复是,文件仍然执行,只是细节方面需要各部门再研究。

公平性受置疑

“31条”像是为某些地产商量身定制的,有失公允。多位地产圈高管对《财经》表示。

商业物业一般分为商服物业和办公物业,商服务业包括购物广场、百货商店、酒店、专卖店等;办公物业则指写字楼。31条的发布,意味着你如果想在广州投资一个门店,不必再去注册一家公司,而这个门店也可以只有20平米,无须被强制购买300平米以上的店铺。

2017年3月30日,广州市政府曾发布一份通知,地产圈称为“330政策”,该政策对商服类房地产项目做出严格要求,要求商服物业项目最小分割单元不能得低于300平方米,销售对象只能是法人单位。

“330政策”的出发点是抑制当时过快上涨的商转住类项目的价格,防止商服项目非法转住宅,现在很多40年小产权酒店式公寓,都是当时的商转住产品。

合富大数据显示,从2017年4月到2020年2月,广州的商铺、公寓销售额同比限购前的三年,分别减少11%和32%。

2017年“330政策”之后,商服性质的地块和物业都价量齐跌,此时入局的开发商在土拍时,持有商服物业的价格都比较便宜,而31条的规定一旦实施,投资人在今年3月3日之后,购买商服物业将不再受限,开发商也可以把300多平的物业分成几十个来卖,市场的灵活性增加了,市场价格也会适当上调。

因此,31条对于在2017年“330”到2020年3月3日期间拿到商服用地的开发商来说,就像定向扶持。而对于踏空这一时段的开发商来说就不公平。

担心市场反应过度

受疫情影响,开发商在融资和税收方面获得了优惠政策,但限购仍然是影响开发商回收资金的一大障碍。正在外界猜测决策层“房住不炒”的底线能否回调时,一线城市广州的风吹草动,自然会引起行业高度关注。

“一线城市调控政策太敏感了,尤其还涉及到商业物业改住宅。”一位地产协会的专家认为,广州政府撤回通知是担心市场过度解读。

31条公布的当天,不仅上了微博热搜,很多地产人的微信群也在疯转这条消息。大家都在讨论“商改住是否会卷土重来,公寓的价格会不会上涨,广州此举是否会传导至北京、上海、深圳。”

对此,罗兰贝格房地产与区域经济行业中心首席研究员刘羽认为,31条政策对未来新上市项目是利好。但对未来商改住项目的成交量价影响有限。因为影响商改住项目量价的主要因素是一线城市的供地政策,该政策未来是否会鼓励商改住项目仍然需要观察。如果供地不增加,那么这次放松政策的对商业物业的影响也会变小。

据《财经》了解,“330”政策实施之后,广州市政府对商服物业装修监管严格。就算300平的商服物业可以分割出售,也没有变成住宅的条件。

商改住的关键点是燃气、水入户,一房一厕,前两点好解决,但开发商在设计时,很难在300平的空间里设置五六个卫生间,因为验房时根本不会通过,所以,卫生间的个数就限制了300平米的商用空间能改成住宅的数量。

而且广州的公寓库存在两年前已经清理了一波。2018年12月,广州市政府曾发文,提出2017年3月30日前(含当日)成交土地上的商服类物业不再限定销售对象,但该日期后的产品销售对象仍规定为法人单位。

这是广州市“330”政策实施后,监管层对商服类物业销售限制的首次放松。可以说,2018年底的这一条款,是为了释放“330”之前的库存,而此次的31条是为了释放2017年3月30日至今的库存。

中原地产首席分析师张大伟认为,广州的松绑政策肯定有利于市场活跃,但因为之前已经有相应的政策去库存,所以整体看,政策虽有利于商服类土地储备的企业解套,但却对公寓价格影响不大。

所以不必过度解读31条,这只是政策连惯性的体现,属于阶段性微调释放库存。“还是要相信粤港大湾区政策调控的精细度和专业性,一般不会出现某些城市兜里没钱了,就降低商品房的首付贷款比例的条款。”一位咨询公司地产项目主管认为。

北上深暂不受影响

同为一线城市的北京、上海、深圳是否会跟进广州的政策?

刘羽认为,在因城施策大背景下,广州的31条不存在传导机制,北京房价在全国受到各方广泛关注,因此调控政策仍将维持相对较严的态势。

上海和深圳,或许会考虑存量市场中商改住产品的库存与去化速度,以及调整房地产产品供给结构,有可能审时度势推出一些微调政策。

其实,2019年深圳为缓解商品房供需紧张关系和房价过快上涨压力,已经放松了部分商改住的调控政策。

但房地产行业对31条却存在另一种担忧。全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平认为,对商服物业小产权的分割,取消销售对象的限制,短期来看可以缓解开发商的销售压力,回笼现金流,长期来看并不利于商业物业的发展。

他认为,小产权分割会导致商业物业持有者变成大量小企业主,他们的管理水平参差不齐,不利于整体物业的运营。

如一幢办公楼的物业过分分割,将很难吸引优质租户入驻。一家大公司要租2000平米的办公区,得和七八个业主谈合约,因为每个小业主都拥有几十平米,租金和租期也无法统一。

商场更是如此,如果太过分散,大商户就无法统一布局,很多商服物业在经济下行时期投资价值越来越低,就是因为小产权造成的。

王永平建议,未来要把商业不动产从房地产调控大类里分离出来,商业不动产天然带有投资属性,是商务服务业,不能一棒子打死。建议监管层考虑把“房住不炒”的调控重点放在“住房不炒”。

(编辑:陈颖)
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