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房价为什么居高不下,如何解决|李铁谈城市

本文来源于《财经》杂志 2021-08-07 21:24:57
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作者 | 李铁   编辑 | 朱弢

缓解投机性购买住房的政策已经发挥了重要的作用,但是在提供低价住房的思路上,似乎还是没有从住房分布的空间格局中寻找解决问题的办法,也没有从土地制度和户籍管理制度改革的思路中去寻求破解之道。

房价是当前中国经济问题中绕不过去的坎儿。如何看待房价上涨,涉及到采取什么样的宏观经济调控措施。毕竟房价关系到国计民生和社会稳定,也直接关系到金融安全。

要理解中国的房价问题,应该从国情出发,并对不同历史发展阶段进行客观分析。例如,如果随便问一个城市居民,当手里有一定的储蓄时,放到哪里最合适?选择无非是以下几种,银行、股市、理财、买房。放在银行,随着物价上涨,时间越长,利息变化越小,实际等于贬值。炒股,是一个技术活,而且股市的短暂牛市和长期的熊市,股民被严重套牢已经是普遍的现实。所谓理财等于另一类形式的投资,但是把自己的命运放在了别人的手里。从中国传统的观念来说,买房子是最稳妥的选择,至少可以作为实体资产留给后辈,而且选择不同的空间,还有升值的预期。不管怎么说房子放在那里,心里还是比较踏实的。

房价上涨是综合因素使然

房价上涨是中国城市发展进程中的必然趋势。无论是经济发展,还是货币发行,或者是人均收入水平的提高,在长期增长趋势下,必然会影响到房价,这是符合经济发展规律的。一个最简单的道理,物价都在上涨,不可能房价不涨。

从空间结构看,经济发展水平越高的地方,房价上涨相对也越快。可以说,房价和一个地区经济发展水平正相关。像上海、深圳这些经济特别发达的城市,主城区房屋均价甚至超过了每平方米12万元,远超过经济欠发达地区省会城市,比如甘肃兰州主城区房屋均价不足上海、深圳的六分之一。

房价上涨与公共服务资源的空间配置有直接关系。公共资源水平越高的城市房价越高,这也是重要规律之一。教育医疗等优质公共资源在不同等级城市间的分布差距较大,这些资源集中的城市,也是房价最高的城市。

其中,教育医疗等优质公共资源既包括了高等教育和中小学教育,也包括三甲医院和在全国排位靠前的各类医院。学区房的价格上涨就与公共教育资源稀缺性和空间配置有关。这里不仅指一个城市内教育资源空间配置的差异性,而且包括城市间和区域间教育资源分布的不均衡。虽然有关部门和一些城市政府采取各种措施,试图根治学区房问题,但是优质教育资源短缺的问题得不到解决,恐怕学区房的价格也很难压下去。

医疗资源也是同样的道理。比如,2018年北京市拥有55家三甲医院,比河北一个省多了9家;2020年广州和深圳两座城市共有三甲医院63家,占广东全省三甲医院数量的一半还多;截至2021年7月,成都共有54家三甲医院,为四川省(109家)的49.5%。而这些地方都是区域内房价更高的城市。

另外,房价与基础设施投入也有密不可分的关系。一个城市的基础设施建设水平越高,房价也就相应的越高。在基础设施破旧的城市,其房价很难超越基础设施水平高的城市,这也是经济规律决定的。基础设施相当于一个城市要素和功能的集合,各种功能更新而且附加了很多现代设施,房价也自然会上涨。

在许多城市,房价上涨更是与基础设施投入规模有直接关系。比如,北京2008年奥运会筹办期间,建设了大量基础设施,之后自然带动了房价上涨。2008年1月-2018年1月,北京市房屋均价上涨了4倍左右,有的区域甚至上涨了8倍多。杭州筹办G20峰会期间,举全省之力建设杭州,从根本上改变了杭州面貌。G20峰会后的一年,杭州主城区的房价每平方米上涨了超过1万元。近几十年,各级城市政府在城市建设上投入巨大的精力和资金,成为城市房价提高的重要基础。

房价与城市规模也有一定的关系。中国千万人口以上的城市房价居高不下,当然这里指的是主城区而不是行政辖区。我们发现,主城区人口越多的城市,房价也越高。所谓的一二线城市等,基本是按照人口规模来划分,这些城市的房价显然高于三四线或者四五线城市。2021年1月,北京二手房均价接近每平方米6万元,而西城区二手房均价更是接近每平方米12万元,是三四线城市的昆山、瑞安房价均价(约每平方米2万元)的好几倍。

房价也与城市的行政等级有着密切的关系。城市的行政等级越高,主城区的房价也就越高。如果按照直辖市、省会城市、地级城市以及县级市、县来比较,就可以发现一个规律,就是随着行政等级的升高,房价是逐步提升的。原因是中国城市的行政等级决定了其在行政辖区内调配资源的能力。省会城市可以调动全省资源,集中到省会城市主城区或行政辖区,而地级城市也可以调动辖区内的资源来发展主城区,其他等级城市可以类推。虽然也有个别情况,但是普遍规律如此,这是中国城市等级化管理的重要特征。

如果反向来推,一个省的精英阶层或者是中产以上人口,大多愿意到省会城市购房,因为这里无论是公共服务资源还是基础设施供给,远超过其他地级城市的水平。县级城市的人口,没有能力到省会城市买房的精英阶层,愿意到地级市买房,而乡镇以下的人口,如果没有能力到地级市购房的,但也有一定购房能力的,倾向到县城去购房。

房价也和城市周边的自然资源有关。拥有优质旅游休闲度假资源的地方,房价肯定高于其他城市。虽然有一些城市人口规模并不大,但是自然资源得天独厚,显然也会体现在房价上。例如,三亚虽然人口不多,但是它是热带滨海度假胜地,也就带动了房价上涨。2015年-2020年10月,三亚新建商品住宅涨幅达60%。所谓优质自然资源的独特性,意味着购买住房的人群可以在这里长期享受休闲度假的乐趣,同时也等于在这里永久地占用一块资源。这种资源稀缺性,会导致房地产价格的上涨。

区位条件也会影响到房价。自然资源条件并不必然会带动房价,还要看地理位置以及能够接纳游客的容量。例如,滑雪胜地是冬季旅游休闲度假的好去处,很多地方虽然具有丰富的冬季旅游资源,但由于所处区位不同,对房价的影响也不同。从滑雪爱好者的角度来看,哈尔滨的亚布力、吉林的北大壶和松花湖雪场,自然条件绝不亚于河北张家口的崇礼,但是由于前三者距离北京较远,其客流量和消费水平远远低于崇礼,当然也直接导致房价的巨大落差。即使崇礼自然禀赋相对落后于其他著名的滑雪胜地,但北京到崇礼仅两个多小时的路程,大大降低了消费和度假成本,特别是节省了时间,而北京有着最具消费能力的人群。崇礼城区内和滑雪场边附近的住宅均价,在申办冬奥会成功后,由每方米5000元-7000元上涨到约2万元,甚至有的达4万元。当然,当地基础设施和公共服务水平大幅度提高,交通条件改善,对抬升当地房价也起到了非常重要的作用。

与超大城市相关的交通便利性和通达性会影响到房价的变化。广州与佛山间开通了八条以上的地铁和城际轨道交通之后,带动了佛山房价的上涨。北京周边的北三县,由于城际轨道交通的规划延伸,也带来了房价上涨的预期。

对于任何一个超大中心城市来说,当周边的交通条件有了明显改善的时候,使得人们通过城际轨道交通可以在一个小时内完成通勤,那么轨道交通沿线的城市的房价都会相应上涨。原因是,相对超大城市主城区来说,周边中小城市的房价要低很多,很多在超大城市工作的人愿意通过增加通勤时间来降低购房成本,需求的增加推动中小城市的房价上涨。

如何找到解决房价问题的出路

房价是中国城市治理中绕不过去的一个坎儿。不仅经济发达城市的居民面临着房价上涨问题,而且在人口流出地区,当人们的居住选择发生空间变化时,房价也会出现一定的上涨。那些外出打工的农村人口,在上世纪90年代以及本世纪前十年,习惯于把打工挣得的收入寄回老家,在农村建房。那时候,村庄里的人们都喜欢比较谁家的房子盖得好,装修得气派。虽然宅基地面积是一样的,但是楼层更多、装修得越气派,也代表着外出打工的农民在家乡更有脸面。

近十几年,外出务工农民的观念也发生了变化。他们在就业地买不起房,落不了户,享受不到公共服务。对他们来说,长期受困扰的留守老人的养老、医疗和留守儿童的教育问题,现在在家乡县城买房就可以得到一定程度的解决。中国人民银行西安分行曾经对1000名农民工开展的调查显示,超七成农民工意图在县城定居,其中八成有购房打算。

可以想见,未来近两亿多的农村外出打工人口在县城买房是大趋势,会不可避免地会带动县城房价稳定上涨。

看待房价上涨问题,要建立在正确分析城市化发展趋势和经济增长趋势的基础上。特别要注意到,中国人口众多,城市化尚未饱和,户籍人口和常住人口城市化率的差距不仅没有缩小,反而还在加大。近些年农村人口向城市转移的城市化蕴含的消费潜力还没有完全释放出来。

同时也要看到,中国人口空间格局还在不断发生变化,对局部地区住房供给的需求也会带来巨大的压力。人口从流出地向流入地,从低等级城市向高等级城市,从内地向沿海地区,从经济欠发达地区到经济发达地区,从农村向城市地区的各类迁徙,仍然是长期趋势。只要这种格局存在,就会出现房价和住房供给结构空间的差异性。

从这个角度也说明了,住房需求在很长一段时间内会成为拉动经济增长的潜力之一。对于中国这样14亿人口的大国来说,房价问题与欧美国家和东亚等发达国家还是有着本质的区别,毕竟我们的城市化尚在进行中。

从本文开头举出的例子来看,当居民手中的资产要做出选项的时候,买房子投资或者是实际使用都是相对稳定的选择。因此影响着资金的流向。当政策一旦放松,这种资金流向就会源源不断地涌向房地产,进而还会推动局部地区房价的上涨。因为在房子里包含的金融属性,是带有强烈的中国传统文化特征。也是西方经济学原理无法解释的问题。

当然要解决房价问题,也要发挥宏观经济调控的作用,也要发挥各级城市政府缓解住房供给压力的积极性。但是更要针对现实,在防止各级地方城市政府过度依赖于“土地财政”,对住房供给形势和空间格局产生的扭曲矫正的同时,也要防止住房供给政策“一刀切”。

需要特别说明的是,看待房价不能只看指数,而是要看空间格局。缓解投机性购买住房的政策已经发挥了重要的作用。但是在提供低价住房的思路上,似乎还是没有从住房分布的空间格局中寻找解决问题的办法,也没有从土地制度和户籍管理制度改革的思路中去寻求破解之道。因此,根据国情,尊重经济规律和城市的发展规律,以综合政策和市场的多重手段来解决房价问题,才是根本出路。

(作者为独立经济学家)

(编辑:袁鑫笛)
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