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上海房贷新政后遗症,在途购房者进退两难

本文来源于《财经》杂志 2021-09-15 20:21:20
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作者 | 《财经》记者 陈嘉瑶  实习生 桂澜珊   编辑 | 王博

购房者希望上海限贷新政补丁条款尽快落地。

近日,遭遇银行限贷的购房者,又遇到另一个与贷款有关的难题。

市场传闻,为了稳房价、保刚需,上海市房管部门8月初召开了工作沟通会,要求全市房地产中介机构和相关银行严格落实“三价就低”原则,除“合同网签价”和“贷款评估价”外,增加房管部门提供的“涉税评估价”,以三者最低作为贷款审批依据。

据悉,该政策自8月6日起开始执行,目前施政的具体细节没有官方公开文件。但中国人民银行上海分行在上海市委领导信箱的一则回复,确认了上述消息属实。

多位购房者及中介告诉《财经》记者,政策出台前,个人住房贷款的按揭贷款额度一般根据银行给出的贷款评估价确定,该价格大都和合同网签价相近。

而上海新政下的涉税评估价普遍低于合同网签价。有的涉税评估价低至合同网签价的40%-70%,这导致银行发放的个人住房贷款额度相应降低。

《财经》记者观察到,近一个月内,上海市委公开的领导信箱中,有多条留言称,房产交易中心的涉税评估价过低导致首付金额增加,刚需客承压。

还有留言表示,政策出台前付了定金但尚未网签的在途交易群体,正处于两难境地。他们面前只有两条路,凑钱补齐几十万至上百万不等的首付款,或者损失定金甚至支付违约金。

截至发稿前,只有中国人民银行上海分行对留言板上反映的问题给予了回复,该行表示,购房者反映的问题不属于人民银行职责范围,建议通过适当途径向政府房管部门了解。

被误伤的在途交易者

赵敏是一名新政下受伤严重的在途交易者。

她在6月付了30万元的购房定金,但没在新政前办理网签。新政落地后,她购买的小区周边的房子涉税评估价约是成交价的六成。

按400万元成交价、35%首付比例计算,新政前后的可贷款额度分别约为260万元和156万元。也就是说,她要多付100多万元首付。

房主卖房是为了置换,如果她解约房主也只能和上家解约,所以房主告诉她,绝对不会同意和平解约。

经过多次协商,房主只同意了首付差额可在两个月后再补齐。中介公司建议她先找过桥垫资,再借信用贷或消费贷。但她觉得风险太高,又想不到其他办法。“目前只能寄希望于政府出台补丁政策。”她说。

9月3日,她给上海市房管局寄的挂号信显示已被签收,但目前尚未收到官方回复。

在上海,像赵敏这样处于在途交易中的购房者还有很多,他们都希望政府能出台补丁政策,明确在途交易者可按旧政策贷款。

在一个300人组成的上海在途交易聊天群中,每天都有买家分享维权进度。但大多数情况都是,银行让他们去找房管局,但不管他们是给房管局局长信箱留言,还是给房管局寄挂号信,均收不到明确答复。

这些困在交易环节的在途交易者队伍还在扩大,有一些对政策了解不充分的购房者,在中介的游说下草率上车,最终要损失定金才能解约。

8月11日,新政公布之后,张娜在21世纪不动产的中介再三保证,涉税评估价和挂牌核验价不会差太多后,支付了购房定金。

十天后,中介告知她,根据最新情况,预计她要多付100多万元首付。

凑不够首付的她只能选择解约。10万元定金,赔偿房主4.5万元,承担房主方中介费2.5万元,最终只退回3万元。为置换新房她已经卖了首套房,目前一家人只能暂时租房住。

新政之下,很多刚需购房者的计划也被打乱了。

王晶本打算今年底买婚房,双方家庭凑150万元首付,可以买一套310万元以内的小两居。

新政出台后,类似房子的涉税评估价在250万元左右,她估计自己要多付30万元首付。无奈之下,她只能放弃二手房,转去看位置更偏远的新房。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析,政策主要影响的是对按揭贷款依赖度较高的客群,包括大部分刚需和部分改善客群。

以刚需客群购买首套住房为例,贷款比例为65%,新政后涉税评估价明显低于成交价,需要准备更多的首付,购房计划可能要延后。

部分改善客群购买力较强,贷款成数本身较低,新政影响可能相对较小。对于加杠杆贷款买房的投资客群,加杠杆空间被挤压,这类需求会减少。

58房产研究院分院院长张波建议,上海在新房摇号政策上倾向刚需用户,刚需用户转向新房,是一个很好的替代选择。

违约金真的要不回来吗?

《财经》记者了解到,一般政府出台房地产调控政策,都会对在途交易做出专门规定,保障在途交易者的权益。

如深圳去年也出台了与“三价就低”类似的“三价合一”政策,随该政策推出的还有一个补充性说明文件,其中明确指出,在途交易适用旧政策。

《财经》记者就政府是否会出台补丁政策询问了上海市房产交易中心及市民服务热线管理办公室,截至发稿前,二者均未做出明确答复。

上海市司法局一名工作人员告诉《财经》记者,“三价就低”政策出台后,贷款额度减少导致在途购房者解除合约的情况显著增加了。

该工作人员表示,虽然在途购房者因贷款额减少而违约,有一部分政策原因,但从法律层面来看,购房者的义务是支付房款,银行贷款只是支付房款的途径之一,并不是唯一渠道。

锦天城律师事务所资深律师张春光曾多次打过类似关司。他指出裁判文书网上的判例中,也有法院的裁判观点认为,信贷政策变化导致的首付比例提高情况,不属于不可抗力或情势变更,而属于正常商业风险,购房者不能补足贷款不足部分的构成违约,应承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定:合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

法院审判的简易程序审限是三个月,普通程序审限是六个月,“三价就低”政策刚推行一个多月,目前还没有因为该政策导致法律纠纷的生效案例。

不过张春光也分析,针对购房者受“三价就低”政策影响不能补足首付差额的情况,法院很可能会认为这属于商业风险,认定购房者违约,但会在判决中酌情调低违约金。

当然,也不排除法院认为这属于情势变更或非因购房者个人原因导致的合同无法履行,购房者有权解除合同且无需承担违约责任。

他了解到过往的类似案件中,部分购房者成功要回了已付定金或首付款。

涉税评估价亟待明确标准

自8月初政策出台至今,部分消费者因为购买力下降而暂停或延后买房,市场观望情绪加重。

上海链家研究院数据显示,上海市8月二手房成交量较上月环比下跌24%,同比下跌40%;成交均价环比下降8%,同比下降5%。

此外,银行向房产交易中心获取涉税评估价的周期约是15天,这拉长了房屋买卖的交易周期。

稳房价、保刚需是“三价就低”推出的主要原因,现在来看,降价效果显著,但相应的补丁也需要及时打。

如涉税评估价不透明,提高了购房者买房的违约风险。

一位上海链家的中介告诉《财经》记者,由于涉税评估价没有公开的评价标准,所以在将贷款资料提供给银行之前,购房者无法预估房屋的涉税评估价。

从结果来看,同一小区的同面积二手房,涉税评估价也可能完全不同。

涉税评估价直接决定了购房者能从银行贷多少钱,需要准备多少首付款,所以亟需政策制定一个更明确的标准。

许小乐认为,在涉税评估价较难统一对外公布的情况下,相关部门向购房者提供一定的咨询服务,例如涉税评估价的区间等,将有助于购房者评估自身的支付能力,做出购房决策。

许小乐和张波分析,“三价就低”政策的最终目的是促进房地产市场平稳健康发展,预计后期涉税评估价会根据市场的实际走势、购房客群的客观需求做灵活调整,逐步接近市场的理性价格。

9月9日,上海市房地产经纪行业协会发布“三价就低”政策下避免交易纠纷的提示。

建议购房者了解最新的各项购房及相关金融政策,对自身购房资格、资金备付能力等关键要素有了充分把握再出手,尤其对目前银行贷款评估金额可能仅为网签价的50%这一现状要有充分准备。

尽可能与业主协商在交易合同中加入“因贷款受限导致无法继续履约,双方可以和平解约而无需承担违约金”的补充条款。同时建议置换型业主不要同步交易,避免造成连环违约。

上海链家一中介人员透露,链家目前提供补充协议服务,购房者可与业主约定,如果核定的涉税评估价低于某一范围,买卖双方可以和平解约。

一位补充协议的受益者告诉《财经》记者,在要补交100多万元首付的情况下,她已经和房主根据补充协议和平解约。

(应采访对象要求,文中赵敏、王晶、张娜为化名)

(编辑:袁鑫笛)
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