新盘降价促销加之特区政府暂缓卖地多管齐下，中国香港特区的私人住宅供应量，近日终于出现回落迹象。

据中国香港特区房屋局7月26日公布的最新数据显示：未来三年至四年，当地一手私人住宅的潜在供应量，已从今年一季度时的11.2万伙（套）的历史最高位，按季度环比减少3000伙至10.9万伙。

环比数字些微下降背后，是当地一手私人住宅的潜在供应量仍处于有相关记录以来的次高位。而超过10万伙这一数字，也已连续保持了七个季度。

在当地语境中，私人住宅包括设有专用煮食设施、浴室和厕所的独立居住单位，但不包括村屋、公用事业机构物业附设的宿舍、私营机构宿舍（包括教育院校的学生宿舍）、医院管理局辖下的宿舍，以及酒店和旅舍。

此次私人住宅库存下降背后，主要原因有二：其一，楼盘销售行情见好，上一季度已建成而未出售的现房库存降至1.9万伙，按季度减少2000伙，是为三个季度以来新低；其二，特区政府暂缓卖地政策仍适度维持，使得可快速建房的当地所谓“熟地”供应从一季度时的1.9万伙降至1.3万伙。按季度减少三成左右，创下了近十年来的新低。

按照当地统计口径，私人住宅的开发，其实主要包括四个阶段，即作为潜在住宅土地供应的“生地”阶段、已经批出可随时动工建设的“熟地”阶段、建筑中的项目，以及落成的楼宇。而衡量落成可销售（且可计算库存）的标志，则是该住宅已获得由屋宇署发出的“占用许可证”（当地俗称“入伙纸”）。

当地落成现房库存此前的持续增加，与数年前新楼盘陆续落成后因疫情造成销售不畅有关。为缓解市场销售负担，在财政收入下滑压力较大之下，香港特区政府今年上半年只向市场推出了一块地皮。

供给侧的一系列数字减少，会对需求侧带来潜在影响。对此衡量的一个大前提，是以未来三年至四年的时间计算，将当地仍然超过10万套的潜在供应量细分，意味着每年仍有2.7万至3.6万伙左右的新房供应市场。

以中国香港过去10年平均每年1.6万伙左右（每月1000伙至1500伙）的新房市场吸纳量计算，超过10万套的供应，需要七年左右的时间才能消化。

在此基础上，未来数月当地将有5块住宅用地转为熟地，可建设约2000伙住宅。因此当地房屋局预计称：未来三年至四年，当地的私人住宅预计供应量仍将维持在较高水平。

私人新住宅供应量维持充裕状态，一方面意味着价格涨跌仍处于较敏感时期；另一方面，也使得二手房销售进入“冷场”状态。房主为转手无奈“劈价”，正产生一系列连带效应。

受加息及经济相对不振影响，近日中国香港房地产市场销售情况仍处于相对低迷状态，市场中还不断出现被拍卖的“银主盘”。《财经》记者 焦建/摄

先看前者：从今年初开始，降价卖楼是当地住房“去库存”的主流措施。为抢占可能相对有限的购买力，7月至今，不同开发商就在启德、屯门两区内推出了新房价回到区内七年到十年前的新楼盘。前者的降价动力是区内供应量大增，后者则源于楼盘的地段稍偏。

二者降价的共同原因，也都是新房实际库存仍处于高位。据行业基本估算，当地已建待售的新房加之以往未出清的尾货楼盘，目前共计仍有5万伙左右。在购买力已被前期“撤辣”政策吸纳的预期下，低价卖楼的态势，被普遍认为将维持一段时期。

新房降价带来的连带效应之一，则是二手旧楼只能降至更低。以位于当地鲗鱼涌多年来一直被认为“中产家庭标杆住宅”的某住宅区为例，其今年上半年1000万港元以内成交的住房占比超过六成，创下了八年来新高。中介行业对此有稍显戏谑说法，“中产标配沦为上车盘”。

“新盘出现减价战，加上买家普遍追捧新盘，二手盘叫价必须低于新盘方能竞争。”当地仲量联行的一位相关人士近日建议称，“目前在建中的私楼单位有逾9万伙，整体库存量需至少削减约七成，方能停止减价战。只有发展商不再以优惠价推盘，楼价跌势才有望喘定。”

“中长期来看，香港楼市价格涨跌有几个主要的影响因素：其一，政府近期开始恢复卖地，虽然以小型住宅地块为主，但开发商是否买地仍存一定不确定性。”当地一地产高级代理则如此向《财经》记者分析指出，“其二，目前租金和房价仍存在一定差距。但当二者出现倒挂，卖房比租房相对更实惠时，一些潜在的买家就将出手了。”

为增加购买力，当地一系列立法会人士近日则建议称：特区政府可以考虑放宽“投资移民”计划(即新资本投资者入境计划)的投资产品类别，容许申请人投资住宅物业。