文｜《财经》记者 王博 郑慧　编辑｜余乐  

五部门联合发声，政策大礼包惠及购房者、开发商

10月17日上午10点，国务院新闻办公室就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会。

住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等负责人参加了会议。

这是继九月底中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳、央行调降存量房贷利率、一线城市放开限购等政策大礼包之后，主要部委领导首次集体公开露面。

会议历时约75分钟，主要谈了三个主要大问题，包括4万亿真金白银扩融白名单，激活房地产企业融资、加强存量房纳保（保障性租赁住房）、保质量交楼、解决购房者和青年人住房问题，以及支持地方政府发地方债、盘活存量土地、改造城中村，提高土地质量等问题。

会议结束半小时内，相关内容已经有五个词条挂在微博热搜前30名。分别是“新增实施100万套城中村危旧房改造” “楼市组合拳4取消4降低2增加” “房地产白名单项目信贷增加到4万亿”等。

会上倪虹谈到，房地产市场已具备筑底基础，对止跌回稳充满信心。

卸包袱、激活楼市

保交楼、白名单、旧房改造，这些在会议上高频出现的热词，总结起来就是激活楼市，为开发商卸包袱，让他们可以保质量为老百姓交楼。

会议中，倪虹部长总结了近一年为推动市场止跌回稳而打出的政策组合拳：四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消，即因城施策、调整或取消各类限制性措施。主要包括限购、限售、限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，即降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点、降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%、降低存量贷款利率，以及降低“卖旧买新”换购住房税费负担。

倪虹表示，从去年开始，住建部已经充分赋予各个城市房地产调控的自主权。四个一线城市在9月底分别调整了房地产限购措施，其中北京、上海是放宽限购条件，广州是全面取消，深圳是部分取消。这也充分体现各城市因城施策，自主决策。

在减轻购房者负担方面，中国人民银行副行长陶玲谈到，预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成，意味着房主在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。

陶玲以北京为例，为购房者算了一笔账。原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，那么100万元25年期的等额本息房贷，每个月可少付月供469元，总共节省利息支出是超过14万元。

“四个取消”，“四个降低”是对原有政策的总结，而“两个增加”，则是这次会上首次提出的新变化。

两个增加，一是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

房地产项目白名单是监管层在年初发布的融资协调机制中提出的政策，目的是为解决房地产在建项目融资难题、促进保交楼效率。进入白名单的项目可成为金融机构优先支持对象。

倪虹提出，年底前，白名单项目的信贷规模将增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入白名单，“应进尽进、应贷尽贷”，满足项目合理融资需求。

58安居客研究院院长张波认为，以往进入白名单的项目和所属房企的健康度有一定关系，会以项目本身的安全性为第一考量条件。例如，项目本身需要处于在建状态而不是非正常停工，预售资金也要处于有效监管状态。同时对于所贷款资金的安全性也有更多考虑，包括拥有与融资额相匹配的抵押物。本次4万亿的支持并非是降低相关门槛，而是考虑将更多符合条件的项目都纳入“白名单”之中，以实现“应进尽进”。

据悉，国务院部署打好“保交房”攻坚战已五个月，目前全国已经交付了246万套。

保民生，新增实施100万套城中村改造房

会上，不仅提到了解决了商品房问题，还重点强调了城市更新，存量房及土地的盘活。

倪虹表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。

对于什么样的项目可以获得政策支持，他指出了两点：一是群众改造意愿强烈、安全隐患突出的；二是项目的征收安置方案要成熟，资金总体平衡，避免新增地方债务风险。

主要支持政策有五条：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。

张波认为，城中村改造以货币化的支持力度为主，不再主要新建安置房，这将有利于市场上存量住宅的消化，同时把更多选择自主权给到老百姓，减少更新过程中的各类过渡性安排。

对于项目的选择有侧重性，不是完全由地方政府单方面选定，而是以群众改造意向强、安全性突出的项目为主，因此类似2015年大范围、大面积动迁的占比小，小区块甚至单个小区改造的占比会高。

最后，资金面的支持有保障，但本身重点支持的是地级以上城市，尤其是人口集中的大城市。这将对这类城市的房地产市场需求提升将起到一定作用。

倪虹在会上指出，关于解决群众住房问题，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求。

关于年轻人住房问题，倪虹表示，对于一个城市而言，青年人有希望，这个城市就有希望；青年人有未来，这个城市就一定有未来。解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够在城市安居乐业，是城市政府义不容辞的责任，也是提高城市竞争力的重要抓手。

倪虹指出，保障年轻人住房有两种方式，一种是租赁的方式，另一种是购买的方式。关于租赁的方式，对于新市民、青年人，要大力发展保障性租赁住房和公租房，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让新市民、青年人进得来、留得下、住得安、能成业。对于城市低收入住房困难家庭，各级政府都高度重视，实施了公租房保障，低收入住房困难家庭基本实现了应保尽保。公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴。

他强调，各城市政府在结合当地实际优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障这个底线。

今年1-9月份，中国已经建设筹集了保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。下一步，住建部将和有关部门一道，指导各地加大保障性住房建设、筹集、供给，着力解决困难群众的住房问题，努力实现全体人民住有所居。

一线楼市开始筑底回暖

近期，监管层对楼市的大动作源于行业近几年的萎靡不振。

国家统计局数据显示，2021年至2023年，房地产开发投资完成额分别约14.76万亿元、13.29万亿元、11.09万亿元。2024上半年，房地产开发投资完成额约5.25万亿元，同比下降10.1%。

新增开发降低的同时，开发商卖楼也越来越难。

据中指研究院数据，2021年至2023年，百强房企销售总额分别约9.08万亿元、6.33万亿元、5.39万亿元，持续下降。2024上半年，百强房企销售总额仅约2.08万亿元，同比下降41.6%。

2021年至今，房企销量下跌的同时，整体房价下跌趋势也越来越明显。

国家统计局数据显示，自2022年中以来，70个大中城市的新建商品房价格指数当月同比持续下跌，2024年以来，当月同比降幅逐渐加深。

楼市仍然是中国经济增长的主要支柱之一，房价连续下跌三年后，房子的财富效应和投资属性削弱，购房人减少，也直接影响了产业上下游的水泥、钢铁、家电、家装等行业的发展。

倪虹在发布会上表示，相关政策发布以来，效果已经开始显现。房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，市场出现了积极的变化。

他表示，下一步，住建部将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。