来源 | 《财经》杂志　作者 | 《财经》特约撰稿人 卢宝宜　编辑 | 余乐 

绿城称，若剔除资产减值和公允价值变动因素，公司2024年利润为正增长。

2025年3月31日，绿城中国（03900.HK）召开了2024年业绩发布会。

财报显示，2024年，绿城实现营收1585.46亿元，同比增长20.7%；股东应占利润为15.96亿元，同比下降48.8%。

数据来源：绿城中国财报

利润低，似乎一直是困扰绿城的问题。不过，绿城在财报中表示，若剔除资产减值和公允价值变动因素，公司2024年利润为正增长。

在此前的年报预告中，绿城就提前给股东们打了“预防针”，预计利润大幅下降。对此，官方解释称：“主要是房地产市场整体下行，及公司主动加大长库存去化力度，加快库存结构调整，导致2024年度计提的资产减值亏损增加所致，达49.17亿元。”

存货减值指的是库存项目在当前房地产低迷的情况下出现跌价。在业绩发布会现场，绿城中国执行总裁耿忠强进一步解释，存货减值是每家房企都在面临的问题。2024年度的资产减值项目基本全部来自2021年之前的库存项目。面对2025年，公司会进一步改善去库存问题，预计2025年公司整体收入将保持稳定，但利润指标仍面临一定压力。

聚焦一二线

在此次业绩发布会一周之前，绿城官宣了“一把手”的更换。此前担任绿城董事会主席八年的张亚东卸任，没再出现在今年的发布会上。但是，2024年作为由其执掌的最后一年，绿城依旧保持着他领导下雷厉风行的风格。

在楼市持续深度调整的当下，绿城仍旧保持着相对激进的拿地政策。财报上也可以看到，近年来绿城通过积极的土地储备，为公司业绩增长提供弹药。财报显示，绿城2024年全年新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约人民币1088亿元；其中一二线城市货值占比达92%，北京、上海、杭州三城的货值占比达51%。

在克而瑞中国房地产企业2024年新增货值排行榜上，绿城排在了全国房企第四位，相比上一年再进两个位次。

回顾这几年绿城的拿地策略，回归一线城市和热点二线，是其一大特点。国联民生证券此前出具的一份报告指出，绿城中国主营业务收入自2016年起持续同比增长，2016年-2023年年均复合增速为24.1%。公司业绩的稳健增长，与其聚焦高能级城市等一系列有效策略的实施不无关系。

得益于在一线和热点城市的集中布局和精准定位，绿城持续牢固在核心城市的优势地位。财报显示，2024年，绿城累计取得总合同销售面积约1409万平方米，总合同销售额约2768亿元，位列行业第三。其中，一二线城市销售额占比达79%。在北京、上海、杭州等18个城市的销售额排名当地前五，其中在宁波连续五年第一，西安连续三年第一。

虽然聚焦重点城市，但也并非只看城市。绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，没有好的城市，只有好的项目。好的城市里面比如上海、杭州、成都等，也有不好的项目，但是一些能级比较低的城市里面也有很好的项目，这个在公司去年的投资里面有很好的案例，很多地级市甚至县，投资的项目利润率都能超过两位数，有很好的兑现。

拿地之后，绿城也开始追求起了高周转，这也是张亚东执掌后给绿城带来的一个大变化。从2024年的财报来看，绿城还在不断变快。

据克而瑞的统计，2023年到2024年上半年，全国范围内拿地并开工的项目，从拿地到开盘的平均工期是7.4个月。财报显示，绿城在2024年获取的新开发项目，从拿地到开盘的平均工期是4.7个月，远快于行业平均水平。更有楼盘，如苏州的苏州逸庐，从拿地到推出售罄，花了不到六个月的时间。

进入2025年后，绿城拿地的动作力度不减。年初，绿城官网就登载了管理层的发言：“开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺。”

2025年1月，绿城以41.46%的高溢价率竞得杭州钱塘下沙地块；3月，绿城又以43.43%的溢价率拿下杭州城东新城地块，展现出对核心城市的深度看好与投资决心。

加码“好房子”

2025年是绿城中国成立的30周年，在新任掌门刘成云接班之后，而立之年的绿城，未来走向如何，显然是投资者们更关注的问题。

刘成云是典型的央企“实战派”，在中国交通建设集团（下称“中交集团”）工作超30年，曾主导多个重大项目落地。中交集团是绿城中国的最大股东，持有绿城已发行股本总额的28.97%。2024年末，中交集团旗下房地产公司中交地产在亏损53亿元后退出房地产市场，针对房地产的业务重心更多转向绿城。

市场普遍认为，这一人事调整，意味着绿城有望进一步承接中交集团的资源倾斜，发挥“央企信用+市场化机制”的双重核心竞争优势，迎来更高质量的发展。

背靠中交集团的央企背景，公司融资成本正在逐年下降。财报显示，截至2024年年末，公司净资产负债率为56.6%，同比下降7.2个百分点，创近五年新低。其中，总借贷加权平均融资成本降至3.7%，较2023年末的4.1%下降40个基点；一年内到期债务占集团总债务23.1%，维持低位。

针对接下来的行业动态，绿城预期，中央调控政策将持续发力，推动房地产市场止跌回稳。随着政府因城施策、减少限制性措施，一二线城市有望触底反弹。同时，市场对高品质住宅的需求显著提升，可为绿城提供充分发挥产品优势的机会。

因此，对于2025年房地产市场的预判，绿城保持相对乐观的态度。绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上答记者问时表示，预计今年拿地目标超过去年。“希望往更高的目标追求。”

此前，响应国家对“好房子”的号召，绿城中国发布了行业首个“好房子”企业标准，一次性发布三本高品质住宅技术图集。

绿城项目的热销也验证了旗下“好房子”的产品力。财报显示，2024年，绿城自投项目平均一开盘就实现去化率82%，回款率104%；64%项目实现开盘即溢价，溢价率最高达11%，处于行业领先水平。

经计算，绿城2024年销售均价为29069元/平方米，高于2023年销售均价28323元/平方米。

如何解决房子的溢价问题，也许是解决企业利润问题的一个探索。在营收增长、住宅销售均价提升的情况下，绿城的利润问题仍待解决。